房地产行业2023年3月投资策略暨年报前瞻：节后销售复苏，板块业绩承压

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年02月28日超 配房地产行业 2023 年 3 月投资策略暨年报前瞻节后销售复苏，板块业绩承压核心观点行业研究·行业投资策略房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《不动产私募投资基金试点方案点评-激活存量不动产市场需求，助力房企优化资产负债表》 ——2023-02-21《房地产行业周观点-节后销售逐渐修复，房价企稳趋势渐显》——2023-02-20《房地产行业周观点-节后销售同比降幅迅速收窄，1 月房企非银融资环比回落》 ——2023-02-13《房地产行业周观点-销售磨底静待信心重筑，北京“一区一策”释放积极信号》 ——2023-02-06《2023 年 1 月房地产数据点评-市场表现平淡，静待信心重筑》——2023-02-03行业：销售复苏，土地溢价率提升。从日频数据跟踪来看，销售逐渐复苏。2023 年截至 2 月 24 日，30 城商品房成交面积 1721 万㎡，同比-19%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-26%、-26%、-12%、-1%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-18%、-21%、-16%。根据中指院拿地数据跟踪，2023 年截至 2 月 26 日，300 城住宅用地成交建面为 2690 万㎡，累计同比-38%。2023 年 2 月单月成交建面为 1335 万㎡，单月同比-1.7%，当月成交溢价率 6.11%较前期明显提升，时隔近 1 年重新攀升至 5%以上。此外，春节后政策放松频出：①北京、上海、浙江杭州、浙江宁波、四川成都、广西南宁等多地银行放宽房贷还款年龄上限。②深圳整顿经营贷置换房贷，部分银行暂停接单、延缓审批。③贵阳降低个人住房消费门槛，鼓励引导执行首房首付 20%。④海南调整二手房住房公积金贷款价格认定标准，并回应个人公积金贷款资产证券化仍在调研阶段。⑤吉林市提高住房公积金最高贷款额度至 70 万元，延长存量房房龄至 30 年。⑥证监会启动不动产私募投资基金试点 满足不动产合理融资需求。⑦央行、银保监会发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知。年报前瞻：业绩承压明显。受到行业景气度影响，绝大多数房企 2022 全年业绩承压。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的 70 家公司中，业绩预增公司 5 家，占比 7%；业绩扭亏公司 4 家，占比 6%；业绩预减公司 20 家，占比 29%；业绩首亏公司 15 家，占比 21%；业绩续亏公司 26 家，占比 37%。板块：2 月跑赢沪深 300 指数 0.3 个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌 2.7%，跑赢沪深 300 指数 0.3 个百分点，在 31 个行业中排 26名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2023 年动态 PE 为 8.3 倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍动态 PE）高 35.0%，比 2021 年估值水平（10.2 倍动态 PE）低 18.5%。投资策略：节后销售复苏明显，静待信心重筑。春节后销售复苏明显，且放松政策频出，高层对房地产的支持态度愈发明确，我们认为今年楼市“小阳春”可期，且后续需求端政策跟进力度无须担忧，可静待居民和房企信心重筑，房地产板块将迎来销售复苏和政策放松的共振。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。3 月组合推荐越秀地产。风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录行业：销售复苏，土地溢价率提升..................................................................................................430 城商品房成交同比逐渐修复......................................................................................................................... 4300 城住宅用地成交溢价率明显提升............................................................................................................... 5春节后政策放松频出.......................................................................................................................................... 6年报前瞻：业绩承压明显..................................................................................................................6板块：2 月跑赢沪深 300 指数 0.3 个百分点.................................................................................12投资策略：节后销售复苏明显，静待信心重筑............................................................................13风险提示............................................................................................................................................13免责声明............................................................................................................................................14请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图表目录图1： 30 城商品房单日成交面积（万㎡），2023..........