房地产行业点评：销售或迎拐点，市场复苏可期

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2023 年第 8 周（2.18-2.24），Wind35 城新房成交 445 万方（恢复至 22 年下半年周均水平），环比+16.5%，较 22年节后第四周+0.6%。15 城二手房成交 218 万方（超过 21、22 年同期水平），环比+19.1%，较 22 年节后第四周+68.1%；北京、成都继续领涨，杭州、南京跟涨。 点评 一二手房持续复苏，销售或迎实质性拐点。从 2 月单月（截至 24 日）看，35 城新房成交面积 1285 万方，环比+15.2%，同比+20.3%；15 城二手房成交面积 623 万方，环比+59.7%，同比+131%。从 1-2 月累计看（剔除春节影响），35 城新房成交面积同比-20.4%；15 城二手房成交面积同比+29.7%。一二手房在春节后均持续复苏，且二手房较新房更为强势，年初至今累计同比已经转正，主要原因：①整体住房需求仍在，2022 年底积压的部分需求逐步释放；②1-2月是传统淡季，同时 2022 年市场刚需产品去化难度较大，房企推货量小，新房市场刚需项目供应不多，且区位配套不及二手房；③刚需客户对保交付风险仍有担忧，二手房所见即所得，消费者购买二手房意愿更强烈。 预计房企 3 月提高推货量，市场复苏更加明显。1 月 TOP30 房企中已有多家单月同比销售转正，而 2 月各房企项目到访量、转化率的等指标均环比有明显好转，即使在新推货少的情况下仍能保持与 2022 下半年相当的去化率，预计 2 月销售同比转正的数量将更多，头部央企如保利、招商等能稳步增长，而去年 2 月基数较低的房企如越秀等能实现较大同环比增幅。市场回暖迹象愈发明显，预计手里有货的房企将在 3 月加大新推货量，去化率或进一步提升，而在去年低基数的背景下，新房市场的同比转正将持续。 部分城市土拍热度回升，优质房企拿地渠道或拓宽。2 月北京、杭州、苏州等城市相继完成开年土拍，热度较 2022年有所回升，其中北京出让 6 宗 3 宗触顶摇号、杭州出让 13 宗 8 宗触顶摇号、苏州出让 11 宗 3 宗触顶摇号；从市场参与主体来看，央国企和地方平台仍是主力，如保利、招商、华润、建发等，民营房企除滨江外身影依然较少，但地方本土开发商等“新玩家”参与度提升，如浙江中豪、伟星等。2023 年重点城市土拍竞争或有所提升，有拿地能力的房企获地渠道将提升，以保持补货力度，如合作开发城投项目：2022 年在集中供地的 22 城中地方平台公司拿地比例超过 40%，其开发能力较弱，寻求央国企合作的意愿较强。我们预计即使 2023 年土拍竞争加剧，头部央国企和改善型房企仍能补充优质的土地资源。 政策仍以宽松为主基调，促进房地产市场平稳发展。供给侧改善优质房企资产负债表计划将持续推进，疏通房企融资渠道，2 月 23 日，银行间交易商协会称碧桂园（200 亿元）、绿城（110 亿元）、中骏（30 亿元）、雅居乐（20 亿元）中票、成都兴城人居（30 亿元）的中票获得协会接受注册。需求侧当前复苏较快的一线城市政策出台或放缓，而二线及以下城市的支持继续加大，近期常州、扬州相继出台政策放松限购限售、长沙三套房开放贷款等，整体宽松的需求政策将支持行业的平稳复苏。 投资建议 一二手房市场持续复苏，3 月房企预计加大新盘推货量，销售或迎实质性拐点，同时优质房企获地渠道或拓宽，利好有持续拿地能力的高信用房企，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团等；物业板块，在保交楼持续推进、地产销售复苏的背景下，低估值民营物业公司修复空间较大，如滨江服务等；同时当前二手房成交活跃度高、新房销售对分销有依赖，利好强房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 仅供内部参考，请勿外传行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 内容目录 ........................................................................................ 2 图表目录 ........................................................................................ 2 图表附录 ........................................................................................ 3 风险提示 ........................................................................................ 5 图表目录 图表 1： 35 城新房春节周成交量(万方)对比 ......................................................... 3 图表 2： 15 城二手房春节周成交量(万方)对比 ....................................................... 3 图表 3： 35 城新房成交量年初累计同比（周度） ..................................................... 3 图表 4： 15 城二手房成交量年初累计同比（周度） ................................................... 3 图表 5： 2021-2022 年 22 城集中供地拿地企业分布 ................................................... 3 图表 6： A 股地产 PE-TTM.......................................................................... 4 图表 7： 港股地产 PE-TTM ......................................................................... 4 图表 8： 港股物业股 PE-TTM ....................................................................... 4 图表 9： 覆盖公司估值情况........................................................................ 5 仅供内部参考，请勿外传行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 图表附录 图表1：35 城新房春节周成交量(万方)对比 图表2：15 城二手房春节周成交量(万方)对比 来源：wind，国金证券研究所 注：T 为春节当周 来源：wind，国金证券研究所 注：T 为春节当周 图表3：35 城新房成交量年初累计同比（周度） 图表4：15 城二手房成交量年初累计同比（周