银行业展望：按揭贷款市场的波动将逐步平抑

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨点评报告丨银行 [Table_Title] 展望：按揭贷款市场的波动将逐步平抑 报告要点 [Table_Summary] 近期，市场关注居民提前归还按揭贷款的现象及其影响。2022 年个人住房贷款净新增金额大幅走低，四季度甚至净减少 1100 亿元，1 月居民中长贷延续同比少增，还贷意愿明显升温。但随着近期监管介入指导银行，同时房地产市场预期回暖，我们判断“还贷潮”将逐步收敛。虽然短期预计仍有部分客户还贷，但预期已企稳，银行存量房贷的利率预计也将保持稳定。 分析师及联系人 [Table_Author] 马祥云 SAC：S0490521120002 仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 银行 cjzqdt11111 [Table_Title2] 展望：按揭贷款市场的波动将逐步平抑 行业研究丨点评报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 事件描述 近期，市场关注居民提前归还按揭贷款的现象及其影响。2022 年个人住房贷款净新增金额大幅走低，四季度甚至净减少 1100 亿元，1 月居民中长贷延续同比少增，还贷意愿明显升温。但随着近期监管介入指导银行，同时房地产市场预期回暖，我们判断“还贷潮”将逐步收敛。虽然短期预计仍有部分客户还贷，但预期已企稳，银行存量房贷的利率预计也将保持稳定。 事件评论 ⚫ 逻辑一：监管开始严查经营贷违规使用，将大幅减少按揭贷款置换。2022 年二、三季度，个人住房贷款只净新增 200、500 亿元，四季度甚至净减少 1100 亿元，形成缩表。我们判断，一方面新房销售大幅下滑，另一方面存量按揭贷款被提前归还。部分居民的存量房贷利率较高，例如 2018~2021 年期间平均新发放房贷的利率相比 LPR 报价明显溢价，同时居民对未来投资回报率的预期快速走低。此外，部分居民可能使用当前利率更低的经营贷等产品进行置换，这会触及合规风险。近期，监管层督促银行严查经营贷、消费贷等违规使用，我们认为将明显减缓以置换方式归还按揭贷款的情形。 ⚫ 逻辑二：市场预期企稳，监管保障居民合规还贷权力，同时房地产销售回暖。引发居民提前还贷的核心驱动因素在于预期。从居民行为预期角度，监管近期要求银行不得为居民提前还贷设置障碍，这虽然可能会加速短期内部分居民的提前还贷行为，但实际上有助于稳定预期，避免预期负反馈。从房地产及经济预期角度，去年四季度政策底确立后，今年二手房交易已经明显升温，预计逐步向一手房传导，这也有利于提振购房需求及经济企稳预期。从利率预期角度，近期 LPR 保持稳定，2 月 5 年期 LPR 依然维持 4.30%水平，这也有助于市场形成利率企稳的预期，减轻居民对长期投资回报率的悲观担忧。 ⚫ 预计存量按揭贷款利率将保持稳定，不会对银行净息差造成额外冲击。此前由于居民提前还贷的压力，市场关注政策层面是否会下调存量按揭贷款的利率。由于个人住房贷款是目前大型银行最优质的资产，占比也相当高，且相当一部分存量房贷的利率水平仍然较高，如果调整，会对银行的净息差造成额外冲击。我们判断，由于目前银行已经在小微、对公等领域持续让利，叠加去年五年期 LPR 下调 35BP，今年以住房贷款为主的中长期贷款本身就需要重定价，对净息差造成挤压。如果再下调存量房贷利率，会对净息差造成额外的压力，影响经营稳定性。因此，预计存量房贷利率将保持稳定。 ⚫ 按揭贷款波动对国股行影响更明显，城、农商行相对稳定。由于国有大行和股份行的贷款结构中，个人住房贷款占比高，达到 20%~32%，因此提前还贷或利率下行，对其基本面的影响更明显。由于今年按揭贷款重定价影响，预计 2023 年国股行净息差将收窄 5~6BP，且主要体现在一季度，形成收入增速低点。如果存量按揭贷款利率不调整，市场对大型银行短期的收入增速压力预期充分。城、农商行受按揭贷款的影响较小，本身业务存量占比低，同时各区域的房贷利率溢价程度也有差异，不少城商行今年以来按揭贷款余额仍保持正增长，对居民提前还款的感受并不明显。 风险提示 1、经济下行压力加大； 2、居民信贷需求持续低迷。 市场表现对比图(近 12 个月) [Table_Chart] 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report] •《信贷历史新高，居民仍待复苏——1 月社融&金融数据点评》2023-02-13 •《2022 年四季度贷款投向报告：基建+制造中长贷大幅放量，按揭负增长》2023-02-05 •《银行股展望：信贷开门红，复苏正起航》2023-01-30 -24%-16%-8%0%2022-22022-62022-102023-2银行沪深300指数2023-02-20仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 4 行业研究 | 点评报告 图 1：2022 年个人住房贷款净新增金额跳降，四季度下降 1100 亿元 图 2：2023 年 1 月居民中长期贷款新增金额同比大幅少增（亿元） 资料来源：中国人民银行，长江证券研究所 资料来源：中国人民银行，长江证券研究所 图 3：2023 年 2 月 LPR 报价继续保持稳定，5 年期维持 4.30% 图 4：2022 年四季度新发放住房贷款利率加速降低至 4.26% 资料来源：中国人民银行，长江证券研究所 资料来源：中国人民银行，长江证券研究所 图 5：2023 年以来 14 城二手房成交面积明显增长，接近于 2021 年高位水平 资料来源：Wind，长江证券研究所 10900 10900 10200 10800 12100 12300 8500 12300 9100 7900 9500 5200 200 500 (1100)(2000)020004000600080001000012000140002019/062019/092019/122020/032020/062020/092020/122021/032021/062021/092021/122022/032022/062022/092022/12单季度个人住房贷款贷款净新增规模（亿元）(2000)02000400060008000100001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月201920202021202220234.15%3.85%3.85%3.70%3.65%4.80%4.65%4.60%4.45%4.30%3.6%3.7%3.8%3.9%4.0%4.1%4.2%4.3%4.4%4.5%4.6%4.7%4.8%4.9%2019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/042021/062021/082021/102021/122022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/02LPR:1年期LPR:5年期4.26%3.5%4.5