利率专题：还有哪些地产政策可期待？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 利率专题 还有哪些地产政策可期待？ 2023 年 01 月 11 日 步入 2023 年，“弱现实”的状态下还有哪些地产政策可以期待，政策效果如何推演？本文聚焦于此。 ➢ 地产供需端有哪些政策？ 通过梳理地产开发链，可以看到监管政策端从各个环节入手展开，形成了房地产调控政策框架：（1）供给端：拿地端针对土地供给侧调控，如住宅供地“两集中”；融资端针对房企融资调控，如房企“三道红线”、贷款“两道红线”、预售资金监管；（2）需求端：聚焦于购房者购房意愿和能力，如限购、限售、限贷、限价、购房补贴、交易税、人口政策以及住房保障等。 在此地产供需端政策框架下，政策工具也愈发丰富，还需考虑到不同监管部门间协调联动，地方政府“因城施策”配合深化落实：（1）金融体系：以一行三会政策为主，主要出台供需两端融资相关政策；（2）财政：政策主要针对于需求端，涉及交易环节税费、人口政策以及城市规划等；（3）住建部：工具更为细致全面，供给端包括预售资金监管以及住房保障方面政策；需求端主要涉及新房和二手房的限购限售等；（4）自然资源部：政策聚焦于土地供给。 ➢ 当前地产政策处于什么状态？ 回顾 2022 年，地产政策整体可分为三个阶段：上半年刺激政策密集出台，但总体政策力度不强；三季度政策着力保交楼，但保项目而非保主体，市场整体预期仍弱；2022 年四季度以来政策态度明显转向，供给端政策导向已往“保主体”演绎，当前阶段逐步修复地产企业流动性，需求端政策也在逐步酝酿。 ➢ 2023 年，还有哪些政策可以期待？ 回顾 2008 和 2014 年两轮地产政策全面放松时期，政策出台后房地产销售与投资很快便有起色，主因在于：（1）彼时行业仍处于上行期，居民和企业仍有房价上涨的预期；（2）前两轮供需两侧政策放松力度较大；（3）城镇化进程快速发展之下行业需求较为旺盛，特别是 2014 年这一轮还出台棚改货币化安置这类强刺激政策，库存明显去化，尤其是需求修复更为疲软的三四线城市。 行至当下，根据近期针对房地产的政策表述来看，“房住不炒”仍是政策前提，聚焦稳预期、稳需求、保供给，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 需求端还会有哪些政策？进一步着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求：（1）能级较高的一二线城市，有望出台进一步政策激发改善性需求，例如核心区域“认房不认贷”、非核心区域进一步放开限购条件，同时发挥其对周边城市的辐射带动作用，此外保租房也可以进一步推动结合；（2）三四线城市而言，需求恢复或许更为缓慢些，或应阶段性先去化当前库存，推动再城镇化进程政策，进一步综合评估，因城施策。 供给端还会有哪些政策？2023 年保交楼、保民生、保稳定仍将是底线前提目标，一是 2022 年已有的存量政策继续推进，二是期待 2023 年增量政策，将进一步聚焦于改善房地产企业资产负债状况。 当然，政策逐步放松后，其实际效果仍需合理评估，2022 年已出台存量政策的夯实以及 2023 年持续加码增量政策均尤为必要。从目前的状态和节奏来看，商品房销售确有一些回暖，但市场仍有更多期待，故而复苏形态上，2023年或呈现筑底弱修复状态，观察政策推动下的行业演变。 ➢ 风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治冲突。 [Table_Author] 分析师 谭逸鸣 执业证书： S0100522030001 电话： 18673120168 邮箱： tanyiming@mszq.com 相关研究 1.利率专题：地方政府债务问题的前路在哪？-2023/01/09 2.城投随笔系列：2022 年，城投发了多少定融？-2023/01/09 3.交易所批文更新跟踪周报 20230108：岁末年初，城投债提交注册节奏放缓-2023/01/08 4.信用一二级市场跟踪周报 20230108：信用债发行及净融资迎“开门红”-2023/01/08 5.城投、产业利差跟踪周报 20230108：城投、产业利差全面收窄-2023/01/08 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 地产供需端有哪些政策？ .......................................................................................................................................... 3 2 当前地产政策处于什么状态？ ................................................................................................................................... 5 3 2023 年，还有哪些政策可以期待？ ......................................................................................................................... 9 3.1 2008 和 2014 年出台了哪些政策？ ............................................................................................................................................... 9 3.2 2023 年还有哪些期待？.................................................................................................................................................................. 12 4 小结 ...................................................................................................................................................................... 15 5 风险提示 ............................................................................................................................................................... 17 插图目录 ....................................................................