美的置业(03990.HK)港股公司深度报告：土储优化，融资占优，打造智慧健康生活服务商

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 20 美的置业（03990.HK） 2023 年 01 月 06 日 投资评级：买入（维持） 日期 2023/1/6 当前股价(港元) 12.760 一年最高最低(港元) 17.100/5.110 总市值(亿港元) 172.95 流通市值(亿港元) 172.95 总股本(亿股) 13.55 流通港股(亿股) 13.55 近 3 个月换手率(%) 16.22 股价走势图 数据来源：聚源 土储优化，融资占优，打造智慧健康生活服务商 ——港股公司深度报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  土储结构优化，融资优势明显，维持“买入”评级 美的置业围绕“聚焦深耕，战略升级”路径, 坚持住宅开发、物业服务、商业运营和房地产科技四大主航道协同发展。受行业销售下行影响，我们下调公司2022-2023 年盈利预测，并新增 2024 年盈利预测，预计 2022-2024 年归母净利润分别为 33.18、35.65、37.99 亿元（2022/2023 前值为 55.90、63.33 亿元），对应EPS 分别为 2.45、2.63、2.80 元，当前股价对应 PE 为 4.6、4.3、4.0 倍。公司土储优化，融资成本不断降低，拥有智慧化制造优势，维持“买入”评级。  结算面积减少，盈利能力保持稳健 2022H1 公司实现归母净利润 15.4 亿元，同比下降 28.6%；归母核心净利润 16.6亿元，同比下降 57.5%；毛利率为 17.9%，同比下滑 2.8 个百分点；净利率为 8.2%，同比下滑 0.9 个百分点。公司整体受行业销售下行及疫情散发影响，公司结算面积减少，盈利能力有所下滑，在行业下行期保持相对稳健水平。  土储结构合理，融资优势明显 （1）销售：2022 年公司销售额 792.4 亿元，截至 2022H1 二线及以上城市销售占比超过 80%，销售集中度提升带动销售均价逆势上涨。（2）土储：截至 2022H1公司全口径土储建面 3581 万方，土储权益比为 69%，新获取土储朝高能级核心城市、都市圈区域倾斜，土储结构不断优化。（3）融资：2022H1 公司加权平均融资成本 4.60%，较 2021 年下降 22BP。公司作为示范房企获得中债增信全额担保等多重融资工具支持发债，同时获得 8 家大型银行的意向性融资额度支持。  聚焦房地产垂直多元化，“四大主航道”协同发展 公司聚焦房地产垂直多元化，打造智慧健康生活服务商，坚持四大主航道协同发展。其中住宅开发构建“5M 智慧健康社区”产品体系，不断升级产品系及结构；物业服务聚焦客户需求，实现对房开主业高效赋能；产业发展基于公司的制造业基因；商业运营双轨并行，做精优质资产持有经营。  风险提示：行业销售规模持续下滑、政策放松不及预期、融资改善不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 52,484 73,703 69,372 63,924 60,473 YOY(%) 27.6 40.4 -5.9 -7.9 -5.4 净利润(百万元) 4,326 3,744 3,318 3,565 3,799 YOY(%) 0.5 -13.5 -11.4 7.4 6.6 毛利率(%) 22.2 18.3 18.0 19.0 20.0 净利率(%) 9.1 7.1 6.8 7.9 8.9 ROE(%) 19.6 15.9 13.2 12.6 11.8 EPS(摊薄/元) 3.19 2.76 2.45 2.63 2.80 P/E(倍) 3.5 4.1 4.6 4.3 4.0 P/B(倍) 0.8 0.7 0.6 0.5 0.5 数据来源：聚源、开源证券研究所（汇率使用 2023 年 1 月 6 日：1 HKD=0.88RMB） -72%-48%-24%0%24%48%2022-012022-052022-092023-01美的置业恒生指数相关研究报告 开源证券 证券研究报告 港股公司深度报告 公司研究 仅供内部参考，请勿外传港股公司深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 20 目 录 1、 始于珠三角的智慧地产制造商 ................................................................................................................................................ 4 2、 销售规模保持稳健，土储结构持续优化................................................................................................................................. 6 2.1、 销售排名持续提升，城市布局结构调整 ...................................................................................................................... 6 2.2、 聚焦核心城市，拿地拓储态度积极.............................................................................................................................. 7 3、 “四大主航道”协同发展，聚焦房地产垂直多元化 ................................................................................................................. 8 3.1、 住宅开发：5M 智慧健康小区，四大标杆住宅项目 ................................................................................................... 9 3.2、 物业服务：聚焦客户需求，实现对房开主业高效赋能 ............................................................................................ 11 3.3、 产业发展：行业领先绿色建筑科技服务商，助力房开产品力提升 ........................................................................ 12 3.4、 商业运营：双轨并行，做精优质资产持有经营 ...................................