华发股份(600325)收购融创文旅深圳项目，积极拓张、增厚核心资产

上市公司 公司研究 /公司点评 证券研究报告 房地产 2023 年 01 月 04 日 华发股份 (600325) ——收购融创文旅深圳项目，积极拓张、增厚核心资产 报告原因：有信息公布需要点评 买入（维持） 投资要点：  收购融创文旅深圳项目、积极拓张，增厚核心资产价值，构建多元业态蓝图。公司发布公告，拟收购深圳融创文旅持有的深圳融华置地 51%股权（股权收购价 35.7 亿元）及债权及利息（债权收购价 1,190.24 万元）。此前项目是华发与融创于 2020 年 11 月共同合作开发，项目获取时总地价 127.1 亿元，此次收购完成后华发持有股权从 49%提升至 100%。项目公司主要开发位于深圳宝安区沙井街道的融创华发冰雪文旅城项目，项目临近宝安综合港区、宝安机场，连接多条珠三角东西岸重要高速、城轨，区域优势明显，包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元化业态；项目占地面积 43.68 万方，计容建面 131.07万方（其中办公 74.13 万方、商业 9.97 万方、游乐设施 10 万方、酒店 4.9 万方、可售人才住宅 29.96 万方等）。公司此次收购合作方项目可确保项目开发顺利推进；积极补充核心城市优质资产、提升土储结构质量，利于为公司规模成长奠定基础；同时冰雪文旅在我国南方地区是稀缺资源，也有利于公司中长期构建多元业态发展蓝图。  22 年销售 1202 亿、同比-1%，跑赢行业，排名升至第 18，全年积极拿地扩张。根据 CRIC数据，2022 年全年公司销售金额 1,202 亿元，同比-1%；销售面积 401 万方，同比-14%。在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性，公司年初至今销售同比表现显著强于我们跟踪的 50 家房企（销售金额同比-40%）。根据 CRIC数据，公司 22 年全年销售额全国排行第 18 名，较 21 年末继续提升 14 名，实现逆境弯道超车。拿地端，公司 3Q22 累计获取 16 幅地块，拿地面积 137.3 万方，同比-49%，拿地/销售面积比为 54%，且布局更为聚焦核心一二线城市，其中上海获取 8 幅、杭州获取3 幅地，面积分别占比 51%、19%，拿地聚焦核心城市，这也推动后续销售弹性更可观。22H1 公司待开发土储 434 万平，在建 1,595 万平，主要布局在核心一二线城市。  三条红线稳居绿档，公司发债渠道顺畅，拟定增不超 60 亿，助力逆势积极扩张。截至 22Q3末，公司剔预后资产负债率为 66.3%，净负债率 79.0%，现金短债比 1.5 倍，保持三道红线绿档。22H1 公司在证券交易所、银行间市场等发起融资储备额度 155 亿元；完成全市场首单类 Reits15.5 亿元转售续期，发行南湾华发商都 CMBS 35 亿元、威海华发新天地商业 CMBN 6.3 亿元，22Q3 公司继续发行公司债、中票、ABS 合计 48.6 亿元，公司融资渠道保持畅通，融资优势明显。此外，公司于 2022 年 12 月发布 2022 年非公开发行 A股股票预案，拟募集资金总额不超过 60 亿元，其中华发集团认购金额不超过 30 亿元，本次股权融资方案也将进一步助力公司的逆势积极扩张。  投资分析意见：收购融创文旅深圳项目，积极拓张、增厚核心资产，维持“买入”评级。华发股份国企背景，近来销售实现快速增长，土地储备充足且聚焦核心都市圈；降负债、去杠杆成效显著，跻身绿档企业，未来成长性、安全性兼具。鉴于公司结算有所提速，且后续毛利率有望触底回升，我们维持 22-24 年归母净利润预测为 34.2、35.9、39.6 亿元，当前价格对应 22/23PE 为 5.9/5.6X。我们看好公司凭借质优量足的土地结构和绿档国企的融资优势将受益于本轮行业的格局优化，维持目标价至 13.6 元/股，对应 23 年目标 PE 8倍，维持“买入”评级。  风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资、项目收购具备不确定性。 市场数据： 2023 年 01 月 03 日 收盘价（元） 9.46 一年内最高/ 最低（元） 11.94/5.56 市净率 1.0 息率（分红/ 股价） - 流通 A 股市值（百万元） 20028 上证指数/深证成指 3116.51/11117.13 注：“息率”以最近一年已公布分红计算 基础数据: 2022 年 09 月 30 日 每股净资产（元） 9.11 资产负债率% 73.10 总股本/ 流通 A 股（百万） 2117/2117 流通 B 股/H 股（百万） -/- 一年内股价与大盘对比走势： 相关研究 《华发股份（600325）点评：定增预案公布 ， 股 东 超 比 例 认 购 、 支 持 加 码 》 2022/12/06 《华发股份（600325）点评：业绩表现稳健，销售拿地保持积极》 2022/10/28 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 财务数据及盈利预测 2021 22Q1-Q3 2022E 2023E 2024E 营业总收入（百万元） 51,241 32,808 60,157 63,225 68,472 同比增长率（%） 0.5 14.4 17.4 5.1 8.3 归母净利润（百万元） 3,195 2,111 3,420 3,590 3,958 同比增长率（%） 10.1 2.9 7.0 5.0 10.2 每股收益（元/股） 1.51 1.00 1.62 1.70 1.87 毛利率（%） 25.8 20.9 23.4 23.6 23.8 ROE（%） 15.3 10.9 14.7 14.0 13.9 市盈率 6 6 6 5 注：“市盈率”是指目前股价除以各年每股收益;“净资产收益率”是指摊薄后归属于母公司所有者的 ROE 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 01-0502-0503-0504-0505-0506-0507-0508-0509-0510-0511-0512-05-50%0%50%100%150%（收益率）华发股份沪深300指数仅供内部参考，请勿外传 公司点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 4 页 简单金融 成就梦想 表 1：公司 3Q2022 业绩摘要 (人民币，百万) 3Q2021 3Q2022 同比变动（%） 营业收入 28,670 32,808 14 营业成本 (20,740) (25,960) 25 毛利润 7,929 6,848 (14) 营业税 (1,846) (1,370) (26) 销售费用 (1,067) (963) (10) 管理费用 (1,386) (1,373) (1) 财务费用 (196) (2