房地产行业22年12月百强房企销售数据解读：百强单月销售额同比负增长略有扩大，全年销售额下降超四成

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业点评报告 2023 年 01 月 02 日 推荐（维持） ——22 年 12 月百强房企销售数据解读 总量研究/房地产 摘要：据第三方数据，百强房企 12 月单月销售额同比负增长扩大 4pct至-31%，原因或是去年同期基数略有上升，叠加短期内居民购房意愿与信心恢复较慢，22 年百强房企累计实现销售额 7.3 万亿（同比-42%）。从 TOP50 房企表现来看，12 月单月销售额同比增速为正房企共 7 个（较上月减少 9 个），同比增速改善房企共 24 个（数量与上月持平），22 年累计销售额同比为正房企共 2 个。 ❑ 据第三方数据，百强房企 12 月单月销售额同比负增长略有扩大，原因或是去年同期基数略有上升，叠加短期内居民购房意愿与信心恢复较慢，构成上销售面积降幅略有扩大，销售价格涨幅略有收窄。具体看，百强房企12 月单月销售额同比负增长扩大 4pct 至-31%，单月销售额环比为+23%，历史同期 18/19/20/21 年环比数据分别为+43%/+15%/+24%/+30%，相较历史环比表现较弱；单月销售面积同比负增长扩大 3pct 至-35%；单月销售均价同比正增长收窄 2pct 至 6%； 结构上看，TOP10 房企销售额同比明显回升，国央企单月销售额同比连续五个月正增长。TOP10/TOP11-30/TOP31-50/TOP51-100 房企月单月销售额同比分别变化+13pct/-1pct/-11pct/-28pct 至-4%/-28%/-67%/-46%，22 年全年同比分别为-33%/-46%/-54%/-44%；国央企/混合制/民企单月销售额同比分别变化-7pct/+21pct/-14pct 至+5pct/-5pct/-63pct，22 年全年同比分别为-10%/-32%/-59%； （1）22 年 12 月 TOP50 中单月销售额同比增速为正的房企共 7 个（较上月减少 9 个），其中单月同比增速较大的有万达集团（+98%）、保利发展（+42%）、滨江集团（+40%）等； （2）22 年 12 月 TOP50 中单月销售额同比增速改善的房企共 24 个（与上月持平），其中单月同比增速改善较多的有万达集团（+85pct）、保利发展（+44pct）、万科（+39pct）等； （3）22 年 TOP50 累计销售额同比增速为正的房企共 2 个，分别为万达集团（+55%）、越秀地产（+7%），其他累计增速相对较高的房企有建发房产（-0.5%）、华发股份（-1%）、华润置地（-5%）等； ❑ 百强房企单月销售面积同比增速变化与高频数据大致相符，预计 12 月份统计局全国销售面积同比负增速或持平。据房管局高频数据显示，12 月1-29 日累计新房销售面积同比-32%，与上月基本持平； ❑ 投资建议：维持年度策略报告“布局分两阶段”观点，第一阶段或是当下到明年一季度，这个阶段的需求托底增量更多来源于压制需求的释放，如改善型需求，以交易 DCF 模型的分母端为主；第二阶段或开始于明年一季度末，这一阶段的需求随房价预期逐步企稳出现改善，仍聚焦于竞争格局改善引致的α。短期关注政策呵护带来的短期估值提升，具备弹性的民企和混合所有制企业，如【龙湖集团】，【金地集团】，【美的置业】，【碧桂园】等。中长期聚焦于优质房企及产业链的竞争格局改善机会，建议持续关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司“招保万金中华龙”【保利发展】，【万科 A】，【金地集团】，【中国海外发展】，【华润置地】，【龙湖集团】，另有区域型【建发股份】【滨江集团】【越秀地产】等。产业链角度，“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变。 ❑ 风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 141 2.9 总市值（亿元） 16987 2.2 流通市值（亿元） 16376 2.5 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -9.2 -3.5 10.2 相对表现 -9.7 10.2 31.5 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《新房和二手房成交面积承压——样本城市周度高频数据全追踪》2022-12-27 2、《一线城市新房成交较上月改善，样本城市二手房成交维持正同比——样本城市周度高频数据全追踪》2022-12-20 3、《从中央经济工作会议看政策后手和新发展模式——中央经济工作会议点评》2022-12-17 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 研究助理 lishengtian@cmschina.com.cn -40-2002040Jan/22Apr/22Aug/22Dec/22(%)房地产沪深300百强单月销售额同比负增长略有扩大，全年销售额下降超四成 敬请阅读末页的重要说明 2 行业点评报告 图 1：重点跟踪房企 2022 年 12 月销售数据（单位：亿元、万方） 资料来源：克而瑞、指数研究院、招商证券等；注：数据来自第三方 单 月 全 口径 销 售 额当 月 同 比上 月同 比上 上 月同 比单 月 全 口 径销 售 面 积单 月 同 比 单 月 全 口 径销 售 单 价单 月 同 比累 计 全 口径 销 售 额累 计 同 比21年 全 年同 比10碧 桂 园230-23%-28%-29%285-18%8079-6%4643-39%-4%22保 利 发 展57242%-3%-16%34544%16571-1%4573-15%7%3-1万 科 地 产430-7%-46%-13%267-2%16099-5%4202-32%-12%44华 润 置 地4969%9%36%235-31%2107559%3013-5%11%51中 海 地 产388-4%-13%20%180-13%2158310%2955-20%2%61招 商 蛇 口426-3%-7%52%214-4%199671%2926-10%18%74金 地 集 团204-16%4%24%92-18%222953%2218-23%18%85绿 城 中 国27212%6%-6%89-16%3045934%2128-20%24%91龙 湖 集 团201-49%-22%-22%124-46%16130-6%2033-30%7%1011建 发 房 产25510%198%29%109-3%2344414%17030%32%11-8融 创 中 国81-83%-78%-81%61-83%13295-1%1692-72%4%123中 国 金 茂175-20%-19%-34%115-17%15244-4%1550-34%5%139滨 江 集 团20440%11%9%4120%5017217%1539-9%24%14-5绿 地 控 股221-6%-34%-65%190-11%116536%1401-52%-19%1511中 国 铁 建224-14%27%78%32-88%69626617%12