房地产行业2023年1月投资策略：基本面复苏缓慢，政策加码预期不变

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年01月01日超 配房地产行业 2023 年 1 月投资策略基本面复苏缓慢，政策加码预期不变核心观点行业研究·行业投资策略房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《统计局 11 月房地产数据点评-基本面受疫情冲击持续承压，需求端政策加码预期不变》 ——2022-12-16《房地产行业专题-把握政策历史性机遇，迎接房地产行业新生——华夏中证全指房地产 ETF 投资价值分析》 ——2022-11-30《房地产行业 2022 年 12 月投资策略-转向性政策频出，把握修复性大机会》 ——2022-11-29《房地产行业重大事件点评-转向性政策持续演绎，股权融资全面放开》 ——2022-11-28《房地产行业 2023 年度策略-幽而复明》 ——2022-11-25行业：销售复苏缓慢，基本面全年承压。1 从统计局数据来看，2022 年 1-11月商品房销售额累计 118648 亿元，同比-26.6%，降幅较前值扩大 0.6 个百分点；销售面积累计 121250 万平方米，同比-23.3%，降幅较前值扩大 1,0个百分点；销售均价 9785 元/㎡，累计同比-4.3%，较前值收窄 0.6 个百分点。11 月单月，商品房销售额 9816 亿元，同比-32.2%，降幅较前值扩大 8.5个百分点；销售面积 10071 万平方米，同比-33.3%，降幅较前值扩大 10.0个百分点；销售均价 9747 元/㎡，环比+0.6%。11 月销售走弱主要由于多地疫情防控，一方面影响了案场销售工作的开展，另一方面加重了购房者的观望情绪。受第一波疫情感染高峰的影响，12 月销售数据有所承压，往年“翘尾”行情并未出现。从日频数据跟踪来看，销售持续承压。2022 年截至 12 月 24日，30 城商品房成交面积 14225 万㎡，同比-28%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-26%、-32%、-33%、-11%。随着疫情感染高峰过去，后续疫情对房地产销售的直接影响将逐步减弱，而随着经济的恢复，购房者的信心也会逐步重筑。板块：12 月有所回调，估值仍有修复空间。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌 8.3%，跑输沪深 300 指数 11.1 个百分点，在 31 个行业中排第30 名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2023 年动态 PE 为 7.4倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍动态 PE）高 20.6%，比 2021年估值水平（10.2 倍动态 PE）低 27.2%，估值仍有较大修复空间。投资策略：政策加码预期不变，关注修复性机会。继 11 月针对房地产企业融资端的利好政策频出后，房地产行业支柱地位被频频提及，12 月中的《纲要》虽提“房住不炒”，但房地产市场平稳健康发展依旧重要，合理自住需求政策加码预期不变。尽管当前地产基本面尚未反转，但随着稳地产支持政策的不断出台，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。中长期看，地产股债也逐步渡过最艰难的时候，地产股修复机会到来。重磅政策的持续落地，配合基本面困境反转，地产股值得拥有。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。1 月组合推荐保利发展、万科 A、金地集团、招商积余。风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录行业：销售复苏缓慢，基本面全年承压..........................................................................................4板块：12 月有所回调，估值仍有修复空间.....................................................................................8投资策略：政策加码预期不变，关注修复性机会..........................................................................9风险提示............................................................................................................................................10免责声明............................................................................................................................................11仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图表目录图1： 商品房销售额累计同比增速...........................................................................................................................4图2： 商品房销售额单月同比增速...........................................................................................................................4图3： 商品房销售面积累计同比增速.......................................................................................................................4图4： 商品房销售面积单月同比增速.......................................................................................................................4图5： 商品房销售均价累计同比增速.........................................................