保利发展点评报告：优化债务结构，为新发展蓄势待发

证券研究报告 | 点评报告 | 房地产开发 http://www.stocke.com.cn 1/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 保利发展(600048) 报告日期：2022 年 12 月 31 日 优化债务结构，为新发展蓄势待发 ——保利发展点评报告 事件 保利发展 12 月 30 日公告，拟定增募资不超 125 亿元（不超过 8.2 亿股），其中公司实控人保利集团拟认购不低于 1 亿元且不超过 10 亿元。本次募集资金净额将全部用于广州保利领秀海、西安保利天汇等 14 个项目的开发投资及补充流动资金。 投资要点 ❑ 非公开定增 125 亿元补充优质项目流动性 保利发展此次非公开定增资金量充足，主要用于公司位于核心一二线城市项目的开发投资需要，其中补充资金 15 亿元，获得此次资金支持项目销售净利润约为6.7-10%。我们认为保利发展作为优质头部房企，定增通过概率和速度均有望超过行业竞对。如能够顺利发行，我们认为此次定增能够为公司打通股权融资渠道，继销售回款和国内银行贷款两个渠道公司有相对竞争优势外，股权融资落地将为公司资金面锦上添花。 ❑ 充分运用政策支持工具，优化资产负债表，厚积薄发 我们认为，“第三只箭”融资支持政策出台后，公司积极筹备定增计划，推进股权融资落地，将有利于公司借助政策红利优化资产负债表，为 2023 年市场转暖带来的发展机遇提前做好准备。2023 年我们认为房地产销售面对政策放松+疫情管理优化+收入和就业预期恢复，会有确定性较高的温和修复。在此趋势下，优质头部房企获得发展机遇更多，而优先调节资产负债表、降低负债率的头部房企有机会进一步实现扩表。 ❑ 投资建议：“买入” 保利发展 12 月股价经历回调，截至 12 月 30 日公司 PB＜1。我们认为本轮周期中，地产行业头部优质房企 PB＜1 即是良好进入时点，复盘历次周期，行业和企业基本面修复有望推动 PB 持续走强。我们认为，公司行业龙头地位稳固，作为老牌央企，融资渠道通畅，综合实力强，能够更好地承接政策利好。我们预计公司 2022-24 年 EPS 为每股 2.45 元、2.69 元、3.00 元，参考其他头部房企 PE估值情况，给予公司 2023 年 8 倍 PE 估值，对应目标价 21.52 元，维持买入评级。 ❑ 风险提示：疫情感染扩散影响公司 1 月销售额。 投资评级: 买入(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 基本数据 收盘价 ￥15.13 总市值(百万元) 181,112.81 总股本(百万股) 11,970.44 股票走势图 相关报告 1 《行业龙头地位稳固，持续布局核心城市》 2022.10.29 2 《保利发展点评报告：中期业绩快报表现优，H1 销售跻身行业第二》 2022.07.15 3 《2022.4.19 - 保利发展点评报告：销售营收保持增长，非住板块齐头并进》 2022.04.19 财务摘要 [Table_Forcast] (百万元) 2021 2022E 2023E 2024E 主营收入 284933 331190 370442 408848 (+/-) (%) 17.21% 16.23% 11.85% 10.37% 归母净利润 27388 29280 32192 35970 (+/-) (%) -5.39% 6.91% 9.94% 11.74% 每股收益(元) 2.29 2.45 2.69 3.00 P/E 6.61 6.19 5.63 5.04 资料来源：Wind，浙商证券研究所 -21%-12%-2%7%16%25%21-1222-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-12保利发展上证指数保利发展(600048)点评报告 http://www.stocke.com.cn 2/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 表1： 保利发展募资资金数额及用途 序号 项目名称 总投资金额（万元） 募集资金拟投入金额（万元） 1 广州保利领秀海 669,782 145,000 2 西安保利天汇 558,010 125,000 3 大连保利城 321,844 110,000 4 合肥保利和光熙悦 312,835 90,000 5 中山保利天汇 486,121 85,000 6 南京保利阅云台 485,964 85,000 7 西安保利锦上 311,323 80,000 8 南京保利燕璟和颂 522,964 80,000 9 合肥保利拾光年 255,498 65,000 10 广州保利和悦滨江 333,469 55,000 11 广州保利锦上 256,696 50,000 12 南京保利扬子萃云台 383,332 50,000 13 合肥保利珺悦 151,373 40,000 14 莆田保利建发棠颂和府 416,492 40,000 15 补充流动资金 150,000 150,000 - 总计 5,615,703 1,250,000 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 表2： 保利发展拟投资项目主要经济指标 序号 项目名称 总销售收入（万元） 项目销售净利率（%） 1 广州保利领秀海 738,573 6.87 2 西安保利天汇 654,426 9.60 3 大连保利城 358,223 6.80 4 合肥保利和光熙悦 361,681 8.43 5 中山保利天汇 571,637 7.66 6 南京保利阅云台 554,900 7.65 7 西安保利锦上 363,308 9.73 8 南京保利燕璟和颂 597,098 7.97 9 合肥保利拾光年 301,271 9.54 10 广州保利和悦滨江 380,264 10.01 11 广州保利锦上 281,201 6.73 12 南京保利扬子萃云台 441,296 8.33 13 合肥保利珺悦 173,853 7.88 14 莆田保利建发棠颂和府 498,971 9.44 - 总计 5,538,129 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 保利发展(600048)点评报告 http://www.stocke.com.cn 3/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 表3： 可比公司估值 代码 简称 总市值 EPS（元） PE（倍） PB（倍） （亿元） 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 000002.SZ 万科 A 2,039 1.94 2.09 2.25 2.43 9.38 8.71 8.09 7.49 0.88 600325.SH 华发股份 192 1.51 1.63 1.76 1.92 6.00 5.56 5.15 4.72 1.10 600383.SH 金地集团 462 2.08 2.12 2.26 2.40 4.92 4.83 4.53 4.26 0.72 001979.SZ 招商蛇口 977 1.31