房地产行业2023年度投资策略：春风已至，花开有期

行业研究丨深度报告丨房地产 [Table_Title] 春风已至，花开有期 ——房地产行业 2023 年度投资策略 仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 41 丨证券研究报告丨 报告要点 [Table_Summary] 托需求、稳信用和保交楼等政策拼图渐趋完整，后续关键信号在于如何进一步加码需求端政策和引导居民信心恢复；春风已至，花开有期，伴随积极变化逐步落地，此前制约政策效果的压力因素将边际缓释，行业企稳的概率将明显提高，但区域和企业层面的结构性分化依然较大。当前及未来一段时间仍处于“政策上/周期下”的第二阶段，明年有望逐步切换至“政策上/周期上”的第三阶段，长期竞争力仍是选股关键因素；关注有效率的国央企、高信用的优质民企和具备核心资产的风险类民企。此外，随着地产信用端逐步修复，优质物业股也迎来配置良机。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 袁佳楠 薛梦莹 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520070001 SAC：S0490520120002 宋子逸 SAC：S0490522080002 仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 春风已至，花开有期 ——房地产行业 2023 年度投资策略 行业研究丨深度报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心矛盾：破局关键在于扭转预期 2021 年下半年以来行业基本面快速下行，9 月底央行提出“两维护”，政策拐点正式确立；稳增长背景下，今年 3 月金融委与 4 月政治局会议释放积极信号、疫情阶段性好转、各地托需求政策逐渐落地，行业销售降幅在 5 月边际收敛，但各种压制因素导致 7 月至今基本面二次探底，政策效果未能充分体现，更多体现为对下行周期的抵抗。当前实际需求可能已击穿长期中枢，潜在需求已不是主要矛盾；无论城镇居民户均存款，还是剩余可支配收入对月供支出的覆盖，住房购买力已不弱于 2014-2016 年周期；关键是就业环境和收入预期等宏观因素承压，期房交付信心受损，以及对房价的偏悲观预期，延迟了居民入市的节奏；伴随疫情防控的逐步优化，保交楼的逐步推进，以及托需求力度的加大，积极变化正在落地，预期扭转有望逐渐兑现。 政策框架：供需组合拳持续推进，边际优化仍有一定空间 需求端：年初以来全国各地陆续优化，目前累积政策强度已不算低，但客观而言政策工具箱仍未用足，房贷利率下限调整可能并不止步于此，更多非一线城市或将至少近似取消限购，且在限贷环节有望回归框架下限。供给端：11 月以来政策加速推进，保交楼纾困资金陆续落地，保函置换预售资金逐步规范化，优质项目有望迎来先机，稳信用政策推进速度和力度显著提升，信贷、债券、股权等融资支持工具“三箭齐发”，行业融资环境边际改善，关注后续落地情况。 周期阶段：需求有望企稳，供给仍将承压 本年度基本面快速下行是经济环境、房企风险和交付延迟，以及房价悲观预期等共振的结果；展望明年，春风已至，花开有期，环境和风险事件正在陆续解决，后续政策仍有望继续发力，房价悲观预期有望扭转，需求端逐步企稳的概率在加大，但资金压力背景下，微观主体补库存动力仍相对不足，供给端可能仍将承压。中性情境下，预计 2023 年全国商品房销售面积/金额/开工/竣工/投资分别同比-3%/-2%/-5%/+8%/-6%，政策强度将决定基本面修复的节奏与速度。 格局判断：短期“信用为王”，长期“优胜劣汰” 短期而言，经营表现（结算、销售、投资等）是格局优化的核心线索，“高信用进、低信用退”是典型特征；长期而言，净现金流创造能力（信用、效率、成本等）是竞争力的关键要素，“优胜劣汰”将主导未来格局优化。综合而言，高效率的国央企竞争力有望持续进阶，少数高信用的优质民企亦可逆势脱颖而出；低效率的国央企，以及极少数仍可逆势拿地的小型地方民企，短期市占率有望阶段性提升，但并不具备持续做大做强的基础，其规模提升存在较明显约束。 投资建议：关注有效率的国央企和有资产的民企 托需求、稳信用和保交楼等政策拼图渐趋完整，后续关键信号在于如何进一步加码托需求和引导居民信心恢复，伴随积极变化逐步落地，行业边际企稳的概率将明显提高，结构性市场下，长期竞争力仍是选股关键因素。当前及未来一段时间仍处于“政策上/周期下”的第二阶段，明年有望逐步切换至“政策上/周期上”的第三阶段；关注有效率的国央企、高信用的优质民企和具备核心资产的风险类民企。此外，随着地产信用端逐步修复，优质物业股也迎来配置良机。 风险提示 1、政策落地及见效时点有不确定性； 2、民营房企信用修复进展低于预期。 [Table_StockData] 市场表现对比图(近 12 个月) [Table_Chart] 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report] •《“第三支箭”正式落地，政策拼图渐趋完整》2022-11-29 •《需求底部震荡，供给依旧承压，政策仍需加码——2022 年 1-10 月统计局房地产数据点评》2022-11-16 •《纾困政策持续累积，修复动力边际增强》2022-11-15 -31%-15%1%17%2021/122022/42022/82022/12房地产沪深300指数2022-12-25仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后评级说明和重要声明 4 / 41 行业研究 | 深度报告 目录 引言：基本面供需双弱，行情演绎仍处第二阶段 .......................................................................... 6 核心矛盾：破局关键在于扭转预期 ............................................................................................... 9 政策框架：供需组合拳持续推进，边际优化仍有一定空间 .......................................................... 12 需求端：政策工具箱仍未用足，有望接近 2014 年级别 ............................................................................... 13 供给端：保交楼、稳信用加速推进，关注后续落地进展 .............................................................................. 20 周期阶段：需求有望趋稳，供给仍将承压 ................................................................................... 25 积极变化陆续落地，需求有望逐步趋稳.............