房地产REITs周报：证监会再提保障性租赁住房REITs

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 12 月 25 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:长租房及商业不动产领域 REITs 有望推动试点——REITs 周报》 2022-12-11 2 《房地产- 行业研究周报 :产业园REITs 添新成员——REITs 周报》 2022-12-04 3 《房地产-行业点评:第三只箭：稳出 清，稳预期，稳系统》 2022-11-29 行业走势图 证监会再提保障性租赁住房 REITs——REITs 周报 (2022.12.19-2022.12.24) 证监会再提保障性租赁住房 REITs 12 月 21 日，证监会提到“大力支持房地产市场平稳发展”，其中提及“加快打造保障性租赁住房 REITs 板块”。 我国目前已发行的基础设施公募 REITs 共有六类底层资产，其中保障性租赁住房为今年新上市的一类底层资产。年内，已有 4 支保障性质租赁住房 REITs 成功上市，网下认购配售比例均低于 1%、公众认购配售比例均低于 0.7%，表现了市场对于该类 REITs 的热情。从规模上看，四支保障性租赁住房 REITs 总规模为 50.055 亿元，仅占目前已发行的 24 支基础设施公募 REITs 总规模的 6.39%。保障性租赁住房REITs 既可以盘活存量资产，又可以为重资产的企业提供资金支持，企业或可利用资金加强运营、收购存量物业加快保障性租赁住房供给，缓解部分居民住房压力，整体发展空间较大。 12 月 19 日，北京市发改委下发《关于征集基础设施 REITs 试点储备项目有关工作的通知》，其中提到试点的行业范围包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房、其他基础设施领域等。其他基础设施里，提到 1）具有供水、发电等功能的水利设施、2）自然文化遗产、国家 AAAAA 级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施，其中自然文化遗产以《世界遗产名录》为准，并且明确酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。目前已发行的 REITs 中暂无市政基础设施、新型基础设施两类底层资产，并且暂无水利设施和旅游基础设施 REITs 发行上市。根据联合国教科文组织的《世界遗产名录》，我国共有 56 处入选，整体规模客观。底层资产种类的进一步多样化，有利于 REITs 整体的扩容。 本周 REITs 跑赢上证综指 为保证数据的完整性和连贯性，我们将于 2023 年首周采用中证 REITs（收盘）作为 REITs 指数的指标。本周， REITs 下跌 0.75%，上证综指下跌 3.85%，国债指数下跌 0.02%。滚动 4 周，REITs 指数下跌 0.15%，上证综指上涨 1.80%，国债指数下跌0.02%。根据我们的统计测算，截至 2022 年 12 月 23 日，REITs 指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.36；REITs 指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为 0.62。这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类 REITs下跌 1.12%，特许经营权类 REITs 下跌 0.51%。滚动 4 周，产权类 REITs 下跌1.67%，特许经营权类 REITs 上涨 0.86%。整体看本周产权类 REITs 指数表现弱于特许经营类 REITs 指数。 交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的 REITs 估值收益率作为衡量 REITs 基金估值的指标。截至 2022年 12 月 23 日，REITs 估值收益率最高的是华夏中国交建高速 REIT，达到 8.53%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源 REIT，仅 1.41%。分资产类型看，交通基础设施REITs 的估值收益率较高，并且普遍在 5%以上；保障性租赁住房 REITs 的估值收益率均不高于 5%。 投资建议：证监会再次提及保障性租赁住房 REITs，北京发改委下发 REITs 试点储备项目相关通知，其中提到试点的行业范围较目前已上市的基础设施公募 REITs 底层资产种类丰富。REITs 一方面助力盘活存量资产，另一方面或为优质资产融资的渠道。未来，公募 REITs 的扩募或将继续提速。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类 REITs 如保障性租赁住房 REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类 REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类 REITs、能源基础设施类 REITs、交通基础设施类 REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -29%-23%-17%-11%-5%1%7%13%2021-122022-042022-08房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 证监会再提保障性租赁住房 REITs ............................................................................................. 3 2. 本周 REITs 跑赢上证综指 ............................................................................................................. 4 2.1. 本周产权类 REITs 表现弱于特许经营类 REITs ....................................................................... 4 2.2. 仓储物流类 REITs 日均换手率普遍偏低 .................................................................................. 5 3. 交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高 ....................................................................... 6 4. 本周 REITs 审批进度 ..................................................................................................................... 7 5. 本周公募 REITs 主要公告 ...............................................