房地产行业深度研究：2023年房地产市场展望(需求篇)

国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 2022 年 12 月 23 日 深度研究 房地产研究 研究所 证券分析师： 夏磊 S0350521090004 xial@ghzq.com.cn [Table_Title] 2023 年房地产市场展望（需求篇） 最近一年走势 相关报告 《房地产这十年——六普七普数据对比*夏磊》——2022-09-22 《 政 策 性 银 行 发 力 促 基 建 * 夏 磊 》 — —2022-07-27 《 从 新 生 儿 数 量 看 入 学 压 力 * 夏 磊 》 — —2022-07-22 《 平台经济如何发挥稳就业作用？ *夏磊》——2022-07-06 《 下 半 年 房 地 产 政 策 展 望 * 夏 磊 》 — —2022-06-23 《 再论房地产的八大行业价值 *夏磊》——2022-05-29 《 基建哪些领域会超预期增长？ *夏磊》——2022-05-26 《 稳 增 长 的 四 大 基 建 发 力 点 * 夏 磊 》 — —2022-05-06 《 稳 增 长 的 专 项 债 进 度 如 何 ？ * 夏 磊 》——2022-03-22 《 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久 ？ * 夏 磊 》——2022-03-13 《服务新市民能否成为经济增长点？*夏磊》——2022-03-07 《开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-14 投资要点： 中央经济工作会议提出要因城施策，支持刚性和改善性住房需求。今年前 11 个月，全国商品房销售面积 12.1 亿平，同比大幅下降23.3%。房地产未来需求仍是市场高度关注的问题。房地产需求是否还在？能否有效激活？ 从短期到长期，我们对 2023 年房地产整体及各线城市房地产需求情况进行展望。 ◼ 预计 2023 年销售面积是多少？ 房地产市场平稳健康发展，关乎金融市场稳定和经济社会发展全局。我们预计房地产销售将在 2023 年二季度初复苏，后半年市场逐步企稳，全年商品房销售面积或达到 13.2 亿平，同比增加 1.5%。 ◼ 2023 年各线城市需求走势怎么看？ 一线城市人口众多，产业发展成熟，需求旺盛。一是一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强，刚需长期存在。2020 年一线城市人口占全国总人口的比例约为 4.4%，GDP 合计占全国的比重却高达12.5%。二是优质供给房源出现、贷款可得性高、房贷利率下降、期房如期交付保障性高，保障了居民购房需求。三是新政策助推。一线城市优化防疫措施，北京、深圳、广州近期大力落实“20 条”，疫情对经济和人民生活的影响逐渐减小，2023 年商品房销售会因此受益。需求端政策放松，地方有意通过放松限购等来保障居民的自住需求。如北京近期宣布划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区商品住房不再执行“双限购”。 2020、2021 年及 2022 年 1-10 月，一线城市销售面积分别为 5229万、5309 万、3608 万平，占全国总销售面积比重为 3.0%、3.0%、3.2%。2023 年一线销售面积预计为 4303 万平，同比增加 2.0%，占比 3.3%。 二线城市需求主要来自三个方面。一是城市间人口流动需求，如周围三四线城市的人口流入二线城市买房的需求。据统计，2020 年全国城-城流动人口达 8200 万人，较 2010 年增加 3500 万人。二是周 -0.2811-0.2218-0.1624-0.1031-0.04380.0155沪深300仅供内部参考，请勿外传证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 《开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-12 《开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-08 《投资篇：稳增长靠什么？进度如何？ *夏磊》— —2022-01-17 《稳增长的“两新一重”》——2021-12-31 《预售资金如何才能良性循环*夏磊 》 —— 2021-12-20 《 释 放 消 费 潜 力 的 四 大 路 径 * 夏 磊 》 —— 2021-12-17 《中央经济工作会议的六大政策内涵 *夏磊》— —2021-12-11 《发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？ *夏 磊》——2021-12-08 《开发的落寞，物业的崛起——房地产行业年度策略报告 *夏磊》——2021-11-30 《房地产市场下行，地方政府怎么办？ *夏磊》 ——2021-11-09 《房地产税有什么征收效果？——国际版本研究* 夏磊》——2021-11-01 《房地产税征收会有什么影响？——首批房产税 试点效果回顾 *夏磊》——2021-10-24 《房地产税要推出了吗？*夏磊》——2021-10-17 《 实 现 共 同 富 裕 的 房 地 产 路 径 * 夏 磊 》——2021-10-10 《 房 企 债 务 周 期 形 成 及 演 化 * 夏 磊 》 —— 2021-09-23 边乡镇购房需求，如周边基础设施建设较为落后的乡镇居民在城市置业买房的需求。2021 年我国常住人口城镇化率 64.7%，目前城镇化仍处于较快发展阶段，我们预计未来十年年均约 1100 万农村人口转变为城镇常住人口，会产生较大的购房需求。三是年轻人口返乡置业需求。二线城市中，除杭州、西安、南京等省会城市外，也不乏苏州、青岛等新一线城市。这些城市生活压力没有一线城市大，产业发展未来仍有很大的空间，且距离家乡较近，对年轻人的吸引力越来越强。对年轻人口的吸引未来也会带动购房需求的增长。 以上需求会由于各地市放松限购限贷政策而逐步释放。二线居民购房需求顺利释放需要三大条件：有购房资格、有购房能力、有购房意愿。一是购房资格，主要由限购等因城施策措施影响；二是购房能力，对于二线城市来讲，房价高、套均总金额较高，居民依赖信贷，主要由首付比例、贷款利率等信贷环境影响。而截至 12 月 20日，36 个二线城市中已有 35 个通过宣布下调购房首付比例、贷款利率、取消限购区域、上调公积金贷款限额等方式放宽限购限贷政策。如近期杭州宣布二套首付降 20%，且对于首套房首付三成的认定条件由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”，是热点二线城市政策放松的样板。三是购房意愿，则主要受“房价是否会继续上升”、“期房能否如期交付”的心理预期影响。2022 年以来有关不同类型保交楼的措施陆续出台，如恒大集团陆续与光大信托、五矿信托等多家信托公司签署协议，将部分城市项目剥离给信托公司，信托公司向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设；至 2023 年 3 月31 日前，央行将向商业银行提供 2000 亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，这些均稳定购房者对市场的预期。 2020、2021 年及 2022 年 1-10 月，二线城市销售面积分别为 54842万、53609 万、26120 万平，占全国总销售面积比重为 31.1%、29.9%、23.