2022年11月房地产行业运行情况报告：11月销售端投资端降幅扩大，政策效果仍待进一步观察

1 11 月销售端投资端降幅扩大 政策效果仍待进一步观察 ——2022 年 11 月房地产行业运行情况报告 分析师 唐晓琳、闫骏 核心观点： 销售端：11 月销售端未现回暖迹象。全国商品房销售情况同比降幅显著扩大，一线城市二手住宅价格跌幅进一步扩大，显示当前楼市仍面临较大下行压力。 投资端：当月房地产开发投资完成额同比降幅持续扩大，新开工面积、施工面积同比降幅双双再创新低；土地市场热度依然维持较低水平，8 座开展集中供地的城市中仅北京、杭州两城土地热度相对较高，参拍企业中品牌房企及民营房企数量较多，或与近期利好政策频出，市场信心得以提振有关，其余城市土地热度大多维持低位。 政策端：近期，房地产利好政策密集出台，随着“第三支箭”的发布，融资支持政策已形成“三箭齐发”之势，对于市场具有较强的信号意义。短期内，“保交楼”和“改善优质房企资产负债表计划”将是政策的主要发力点。 展望后市，短期内政策的主要发力点仍将放在供给侧，意在通过改善供给端带来市场预期和信心的回暖。高频数据显示，12 月 1 日-18 日 30 大中城市单日平均商品房成交套数为 3537 套，去年12 月为 5404 套，目前来看，年底冲刺势头尚不明显。供给端的政策效果预期在 12 月地产债一级市场方面会有一定表现，但对楼市的作用仍待进一步观察。此外，还需进一步关注需求端的政策支持。 报告正文： 一、销售端：11 月销售端未现回暖迹象。全国商品房销售情况同比降幅显著扩大，一线城市二手住宅价格跌幅进一步扩大，显示当前楼市仍面临较大下行压力。 1.销售情况 11 月，全国商品房销售面积和销售额分别为 10070.7 万平方米和 9815.8 亿元，同比分别下降 33.3%和 32.2%，跌幅较上月分别扩大 10.0 个百分点和 8.5 个百分点。从 30 大中城市月度商品房成交数据来看，11 月日均成交 3557 套，同比下降 29.59%，降幅较 10 月扩大 6.9 个百分点。具体看，一二三线城仅供内部参考，请勿外传 2 市日均成交套数分别为 882 套、1636 套和 1039 套，同比分别下降 24.4%、31.4%和 30.8%，10 月降幅分别为 17.7%、22.2%和 27.4%。整体来看，11 月销售端未出现回暖迹象，同比降幅显著扩大。 图表 1： 2021-2022 年 11 月全国商品房销售面积单月值及同比变化 数据来源： iFind，东方金诚 图表 2：2021-2022 年 11 月 30 大中城市商品房日均成交套数（单位：套） 数据来源：Wind，东方金诚 2.价格表现 我们跟踪了 70 城新建商品住宅价格数据，11 月价格环比下跌城市数量由上月的 58 个减少至 51个，环比上涨城市数量由上月的 10 个增加至 16 个，价格环比下跌城市数量为 6 月份以来首次出现环比下降，但价格下跌城市仍占主流，下行风险仍需警惕。具体看，11 月 70 城新建商品住宅价格同比下跌 2.3%，环比下跌 0.3%。分城市能级看，一二三线城市 11 月价格环比分别下跌 0.2%、0.2%和 0.3%，分别连续下跌 3 个月、4 个月和 15 个月，其中一线城市跌幅较上月扩大 0.1 个百分点，二、三线城市10,071 9,758 15,090 -33.26-23.22-13.97-60-3003060901200 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 11月10月9月8月7月6月5月4月3月2022年1-2月12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2021年1-2月单月值（左轴，万平方米）同比变化（右轴，%）3557315950520100020003000400050006000700011月10月9月8月7月6月5月4月3月2月2022年1月12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月2021年1月一线城市二线城市三线城市仅供内部参考，请勿外传 3 跌幅较上月缩小 0.1 个百分点。 图表 3-4：2021-2022 年 11 月 70 城及一二三线城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源： iFind，东方金诚 二手房价格方面，11 月 70 城二手住宅价格环比下跌的城市数量和环比上涨城市数量与上月持平，分别为 62 个和 5 个。具体看，70 城二手住宅价格同比下跌 3.7%，连续 10 个月下跌；环比下跌 0.4%，已连续 16 个月下跌。分城市能级来看，一二三线城市 11 月价格环比分别下跌 0.4%、0.4%和 0.5%，分别连续 2 个月、15 个月和 17 个月下跌，其中一线城市跌幅较上月扩大 0.1 个百分点，二线城市跌幅较上月缩小 0.1 个百分点，三线城市跌幅与上月持平。整体来看，一线城市跌幅有所扩大，显示楼市仍面临较大下行压力。 图表 5-6：2021-2022 年 11 月 70 城及一二三线城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源：iFind，东方金诚 二、投资端：当月房地产开发投资完成额同比降幅持续扩大，新开工面积、施工面积同比降幅双双再创新低；土地市场热度依然维持较低水平，8 座开展集中供地的城市中仅北京、杭州两城土地热度相-6.00-4.00-2.000.002.004.006.008.0011月10月9月8月7月6月5月4月3月2月2022年1月12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月2021年1月70大中城市（%）一线城市（%）二线城市（%）三线城市（%）-0.80-0.60-0.40-0.200.000.200.400.600.8011月10月9月8月7月6月5月4月3月2月2022年1月12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月2021年1月70大中城市（%）一线城市（%）二线城市（%）三线城市（%）-6.00-4.00-2.000.002.004.006.008.0010.0012.0014.0011月10月9月8月7月6月5月4月3月2月2022年1月12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月2021年1月70大中城市（%）一线城市（%）二线城市（%）三线城市（%）-1.00-0.500.000.501.001.5011月10月9月8月7月6月5月4月3月2月2022年1月12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月2021年1月70大中城市（%）一线城市（%）二线城市（%）三线城市（