2023年房地产市场展望：对直觉的背离

宏观报告 | 宏观点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 对直觉的背离 证券研究报告 2022 年 12 月 10 日 作者 宋雪涛 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517090003 songxuetao@tfzq.com 张伟 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522080003 zhangweib@tfzq.com 相关报告 1 《宏观报告：风险定价-复苏交易遭遇“强预期”和“弱现实”-12 月第 2周资产配置报告》 2022-12-09 2 《宏观报告：向内生动能要增长-12月政治局会议解读》 2022-12-08 3 《宏观报告：大盘价值仍处在超配区间—22 年 11 月-23 年 1 月资产配置 报告》 2022-12-02 ——2023 年房地产市场展望 2023 年，可能是中国房地产市场极为特殊的一年。 我们认为，2023 年房地产政策会有两个底线——“保交楼”的民生底线，以及“不走老路”的风险底线。在两个底线的约束下，明年房地产政策的重心大概率会落在供给端的存量项目建设以及保障优质主体之上，而对需求端的刺激更多会是温和、精准的因城施策，房地产销售有望企稳，但难见反弹。 在缺少需求侧强劲复苏，同时刚刚经历房地产市场风险暴露的情况下，2023 年房企的投资意愿和信心可能不会出现快速的修复，有限的资金预计将更多向施工端而非拿地端倾斜，房企拿地可能会首次出现连续两年下滑的情况。 横跨多个年度的“拿地-付款-开工-施工”周期，遭遇连续两年下滑的土地成交价款，就意味着明年土地购置费可能会出现-33%左右的深度下跌，进而产生与直觉相悖的结果——如果施工强度无法显著提升，2023年的房地产投资可能并不会出现企稳或者降幅收窄，反而会在土地购置费的拖累之下，降幅进一步扩大。 而如果“保交楼”推进顺利，房企加快复工复产、有效提升施工强度，则建安设备投资可能会出现明显的改善，成为房地产投资的拉动项。 综合上文对其他费用支出、建安设备投资的测算，我们预计在乐观、中性、悲观的假设下，2023 年房地产投资完成额分别在 12.3、12.0、11.7 万亿元左右，较 2022 年分别下降 8%、11%、13%，乐观假设下降幅收窄 0.6pct，中性、悲观假设下分别扩大 1.6、3.9pct。 房地产对明年宏观经济的影响或将沿着一正一反两条路径展开： 尽管我们预计明年房地产投资增速仍将继续下滑，但其对 GDP 的影响反而比今年更小。原因是土地购置费不计入固定资本形成总额，对 GDP 并不产生直接的影响；而明年建安设备投资增速预计回升 11 个百分点左右，将对明年名义 GDP 增速带来 1 个百分点左右的直接支撑。此外，加快施工竣工将带动房地产上游建筑建材、下游家具家电等行业的修复，也会对宏观经济产生偏积极的影响。 我们预计明年地方财政还会进一步承压。由于土地购置费的深度下滑，房企实缴的土地款也会在今年的基础上进一步减少，明年地方政府性基金收入或将面临进一步减收的风险。地方财政继续吃紧，既会制约基建投资的增长空间，也会增加城投平台的信用风险，这是经济结构转型过程中持续存在的问题。 风险提示：房地产政策的出台可能超预期；文中测算具有一定主观性，可能与实际情况存在差异，仅供参考；房地产企业资产负债表修复可能不及预期，或将导致施工强度不及预期。 宏观报告 | 宏观点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 销售端易企稳、难反弹 ................................................................................................................. 4 1.1. 2022 年，实际销售较潜在需求存在负偏离 ........................................................................... 4 1.2. 大规模刺激并非合意的需求政策 ............................................................................................... 5 1.3. 2023 年商品房销售预计企稳，但反弹难度较大 .................................................................. 7 2. 投资端跌幅或将继续扩大 ............................................................................................................ 8 2.1. 从销售到投资 .................................................................................................................................... 8 2.2. 预测土地购置费.............................................................................................................................. 10 2.3. 预测建安设备投资 ......................................................................................................................... 14 3. 结论：2023 年房地产投资增速预计在-13%~-8% ................................................................. 18 图表目录 图 1： 2022 年住宅类新建商品房实际销售面积较模型预测的潜在需求一定程度的存在负偏离 ..................................................................................................................................................... 4 图 2：2022 年，住宅类商品房销售面积占比明显下降 ............................................................. 5 图 3：地产的潜在需求趋势不支持再进行一轮大规模刺激（单位：亿平方米） ............ 5 图 4：2020 年