物业管理行业研究周报：11月物企第三方拓展热度不减

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 11 月物企第三方拓展热度不减 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：11 月物企第三方拓展热度不减 物企第三方拓展持续提升 城市服务表现亮眼  11 月 TOP50 物企新增第三方拓展数量同比增长 23.76%，环比增长 10.29%，同比增速略有下降。根据克而瑞物管发布的《2022 年 11 月中国物业服务企业新增合约面积 TOP50》数据显示，11 月 TOP50 物企新增第三方拓展数量 750个，21 年同期数据为 606 个，同比增长 23.76%，22 年 10 月数据为 680 个，环比增长 10.29%，11 月同比增速较 10 月略有下降。  办公类业态拓展占比已连续两月超过住宅类业态，物企着力进行多元化布局。住宅类业态合同期限一般较长（至业委会重新选举新的物业公司为止），相比之下，非住类业态合同期限一般在 1-3 年。11 月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、住宅、学校，项目占比分别为 32%、26.4%、23.2%，其他类业态（包括产业园、公建、医院、商业）单项占比均不超过 10%。雅生活集团在办公类业态拓展规模最大，为 213 万平方米。  头部物企加快进军城市服务赛道，雅生活集团、碧桂园服务 11 月城市服务中标金额遥遥领先。城市服务市场广阔，且一般而言合同金额较大、贡献面积较多。11 月雅生活中标湖北省荆门钟祥市的环卫市场化暨一体化改革项目，服务年限 8 年，合作内容包括钟祥市城区域内的道路保洁、公厕保洁、垃圾压缩中转站运营管理以及生活垃圾分类收集、转运等工作，合同金额共 4.42亿元。碧桂园服务中标廊坊市环卫业务、长治市潞城区环卫业务等 5 个项目，合同金额共 4.31 亿元。  物业企业第三方拓展热度不减，且更加注重在非住宅类业态的布局，由于 12月一般为年末 KPI 冲刺月，我们预计物企 12 月第三方拓展同比环比将继续增长。 数据追踪（12 月 5 日-12 月 9 日）： 资金及交易追踪：  沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022 年 12 月 9 日，持有 726.77 万股，较上周下跌 30.46%，持股市值 1.26亿元。  港股通：港股中港股通持股共 18 家（剔除停牌物企），自 2022 年 12 月 5 日至 12 月 9 日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅 17.93%。降幅最大的是碧桂园服务，降 9.26%。持股比例最高为保利物业，为 61.72%。持股数量最多为融创服务，为 5.64 亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。 评级 增持 2022 年 12 月 11 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数 61 行业平均市盈率（TTM） 15.52 港股市场平均市盈率（TTM） 10.93 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 -80%-60%-40%-20%0%20%2021/12/102021/12/302022/1/192022/2/82022/2/282022/3/202022/4/92022/4/292022/5/192022/6/82022/6/282022/7/182022/8/72022/8/272022/9/162022/10/62022/10/262022/11/152022/12/5恒生物业服务及管理恒生综合指数物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2/11 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：11 月物企第三方拓展热度不减.............................................................................................................................. 3 1.1 物企第三方拓展持续提升 城市服务表现亮眼 ............................................................................................................... 3 1.2 投资策略....................................................................................................................................................................... 4 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 4 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................. 6 3.1 政策发布....................................................................................................................................................................... 6 3.2 公司动态....................................................................................................................................................................... 7 4. 数据追踪 ..................................................................................