房地产及物管行业周报2022年W49：二手房同比增速连续5周下降，多个核心城市需求端政策放松

2022年12月11日房地产及物管行业周报——2022年W49（2022.12.3-2022.12.9）行业评级：看好分析师杨凡邮箱yangfan02@stocke.com.cn电话13916395118证书编号S1230521120001二手房同比增速连续5周下降，多个核心城市需求端政策放松证券研究报告添加标题95%本周核心观点2•政策面：本周中央政治局会议未直接提及房地产，证监会发文释放商业REITs利好，南京、重庆等核心二线城市发布需求端限购政策。中央：本周证监会官方公众号发文表示，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。各地：1）南京实施“认房不认贷”政策、武汉放宽限购范围：我们认为，当前房地产市场仍处于筑底阶段，南京、武汉对需求侧的调整，对全国楼市稳定发展具有重要的标志意义；2）重庆市、河南新乡市发布组合政策，从多个方面解决房企融资问题；3）安徽来安县发布政策协调收购困难房企库存房源；4）海南省拟对房地产企业进行分级监管和联合惩戒；5）厦门市放宽限购范围；6）北京于12月6日及12月9日先后发文支持改善房企融资现状；7）江苏南通市调整住房套数认定标准；8）广东省佛山市取消部分区域的住房限购政策。•基本面：本周二手房市场成交环比上涨，同比增速连续5周降低，新房市场环比下降，仍保持低位震荡。本周30大中城市商品房成交面积290万平，环比为-1.7%，环比较上周下降4pct；同比-9.3%，同比较上周上升16.4pct。新房市场分线城市来看，本周一、三线城市数据环比下降，二线城市环比上涨，且同比跌幅收窄。18城二手房成交面积127万平，环比+7.6%，环比增速较上周上升16.2pct，同比+7.4%，同比增速较上周下降2.6pct。二手房市场分线城市来看，本周一线城市同环比下降，二、三线城市环比上升。我们认为，本周二手房市场受益于疫情政策调整，部分地区二手房带看量及成交量增加，虽成交量同比已连续12周保持同比正增长，但同比增速已连续5周持续降低。新房市场环比增速下降，成交量仍保持低位震荡。•板块行情：SW房地产上涨2.77%，房地产跑输大盘0.52pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业上升10.80%，跑赢大盘4.24pct，表现强于大市，恒生地产建筑业本周收益率排名1。恒生物业服务及管理上涨17.07%，恒生物业服务及管理跑赢大盘10.50pct，表现强于大市。•本周观点：①本周12月7日中央政治局会议未直接提及地产但重点不离地产，此次会议对2023年经济工作整体方向明确是要“稳”和“化风险”。我们认为房地产市场平稳发展趋势不改，政策放松窗口仍在，2023年可能会全年保持政策宽松周期。②本周证监会发文释放REITs利好，首次提及推动商业REITs，为具有一定存量资产业务的房企增加融资渠道，利于盘活沉淀资金。③本周南京、厦门、佛山等重点城市优化需求端政策，对全国楼市稳定发展具有重要的标志意义，我们认为未来核心城市在降低首付比例、优化限购政策方面仍有空间。④全国防疫政策持续调整，短期内对二手房成交较新房成交或具备更明显的刺激作用。综上，我们认为，当前融资政策利好频出，落地迅速，但政策利好仍然具有选择性，稳健经营的高信用龙头和区域小而美能够率先承接利好。重点推荐：1）综合能力最优的龙头公司：保利发展、万科A和金地集团。2）优质区域小而美：滨江集团、华发股份、天健集团、越秀地产。二手房版块：防疫政策持续调整，或率先带动二手房成交增长，重点推荐：贝壳。物业公司：1）民企违约风险解除，带来民企物业估值修复，重点推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务；2）以稳健为主，分享公司稳定收入和利润增速，获得EPS增长收益：中海物业、保利物业。•风险提示：房企开发资金到位速度不及预期、融资实质进展不及预期。目录C O N T E N T S地产板块0102物业板块03公司公告3地产板块014图：本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图：本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅图：本周A股房地产板块估值：申万房地产PE（TTM）本周H股房地产板块估值：恒生房地产PE（TTM）本周行情回顾——地产板块015本周（2022.12.03-2022.12.09）沪深300上涨3.29%，SW房地产上涨2.77%，房地产跑输大盘0.52pct，表现弱于大市。从SW一级各板块表现来看，本周食品饮料板块领涨，房地产本周收益率排名第9，表现位于中上水平。本周恒生指数上涨6.56%，恒生地产建筑业上升10.80%，跑赢大盘4.24pct，表现强于大市。从恒生综指各板块表现来看，本周地产建筑业领涨，恒生地产建筑业本周收益率排名1。资料来源：Wind，浙商证券研究所2.77%-4%-2%0%2%4%6%8%食品饮料家用电器商业贸易交通运输建筑材料综合非银金融银行房地产有色金属钢铁轻工制造休闲服务纺织服装化工医药生物建筑装饰汽车传媒电气设备电子机械设备农林牧渔计算机国防军工通信公用事业10.80%0%4%8%12%恒生综合行业指数-地产建筑业恒生综合行业指数-资讯科技业恒生综合行业指数-医疗保健业恒生综合行业指数-非必需性消费恒生综合行业-原材料业恒生综合行业-工业恒生综合行业指数-必需性消费恒生综合行业指数-电讯业0510152025301/4/20164/4/20167/4/201610/4/20161/4/20174/4/20177/4/201710/4/20171/4/20184/4/20187/4/201810/4/20181/4/20194/4/20197/4/201910/4/20191/4/20204/4/20207/4/202010/4/20201/4/20214/4/20217/4/202110/4/20211/4/20224/4/20227/4/202210/4/20220246810121/4/20164/4/20167/4/201610/4/20161/4/20174/4/20177/4/201710/4/20171/4/20184/4/20187/4/201810/4/20181/4/20194/4/20197/4/201910/4/20191/4/20204/4/20207/4/202010/4/20201/4/20214/4/20217/4/202110/4/20211/4/20224/4/20227/4/202210/4/2022本周行情回顾——地产个股涨跌幅016资料来源：Wind，浙商证券研究所图：本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅图：本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅本周（2022.12.03-2022.12.09）房地产重点跟踪标的中，A股标的中有7家公司上升。其中，表现前5的公司为：大悦城（+13.87%）、我爱我家（+8.03%）、新城控股（+8.03%）、万科A（+7.68%）和华侨城A（+3.64%）。H股标的中有26家公司上升。其中，表现前5的公司为：融信中国（+89.19%）、龙光集团（+78.57%）、宝龙地产（+71.20%）、时代中国控股（+58.65%）和中骏集团控股（+56.94%）。-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%