抓住股权融资窗口，应对行业波动

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 万科 A 000002.SZ 公司研究 | 动态跟踪 事件：公司于 12 月 1 日发布公告，第一大股东深铁集团提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权，批准配发的新股数量不超过 A 股/H 股数量的 20%。 ⚫ 积极融资，方能有效应对行业波动。本周证监会提出五方面优化调整上市房企及涉房企业股权融资，随即万科第一大股东深铁提请该股权融资一般性授权议案。若该议案获得股东大会通过，将有助于万科抓住本轮监管支持窗口，获得较为充裕的权益资金，更好应对仍处于波动的行业局面。 ⚫ 公司曾先后于 2019 年 3 月、2020 年 6 月配售 H 股，所得款项净额合计 156.5 亿港元，这对公司近几年降低债务风险起到了积极作用。若本次议案获得通过，H 股配售以及 A 股定增均仍需获得中国证监会批文，方可发行。在提交监管审批之前，A股定增的具体方案还需要另行获得股东大会的通过。若按照当前市值，以及 20%增发上限计算，假设发行折价 10%左右，A 股/H 股有望合计募资约 300-400 亿元。 ⚫ 近期频获融资支持，股权融资杠杆效应有望协同“第一、二支箭”提升公司安全性以及在行业底部的扩表能力。11 月 21 日公司公告拟新增不超过人民币 500 亿元的发行直接债务融资工具的授权，11 月 22 日公司提出 280 亿元储架式注册发行意向，11 月 23 日至今陆续与多家大行签署战略合作协议。我们认为，若本次股权融资落地，将进一步降低公司综合融资成本；并可通过增厚净资产，增加自有资金，优化三道红线指标和资债结构，借助杠杆效应提升债权融资空间，有效协同“第一、二支箭”，提高公司抵御行业风险能力，亦提升其在行业低谷的扩表能力。 ⚫ 经营稳步复苏，拿地积极性提升。公司 1-11 月累计合同销售金额 3772.2 亿元，稳居行业第 3，同比降幅进一步收窄至 33.1%，优于 Top10 和百强房企平均。公司 10-11 月累计获取 8 宗地块。我们认为，融资端持续支持和销售端复苏将有效改善公司现金流状况，并有望助力公司把握拿地窗口，在收并购和招拍挂市场积极作为。 ⚫ 维持买入评级，调整目标价至 24.43 元。根据公司三季报，我们上调了结算收入增速，并下调了毛利率及投资收益，预测公司 22-24 年 EPS 为 2.04/2.24/2.40 元（原预测值为 2.21/2.41/2.66 元），参考可比公司 22 年 PE 为 9.3X，给予 30%估值溢价，对应 22 年 PE 为 12X，对应目标价 24.43 元。 风险提示：毛利率下滑超预期。销售市场恢复不及预期。股权融资进展不及预期。 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 419,112 452,798 501,677 526,723 500,947 同比增长(%) 13.9% 8.0% 10.8% 5.0% -4.9% 营业利润(百万元) 79,959 52,531 55,573 57,094 58,451 同比增长(%) 4.4% -34.3% 5.8% 2.7% 2.4% 归属母公司净利润(百万元) 41,516 22,524 23,674 26,021 27,949 同比增长(%) 6.8% -45.7% 5.1% 9.9% 7.4% 每股收益（元） 3.57 1.94 2.04 2.24 2.40 毛利率(%) 29.2% 21.8% 20.1% 19.6% 20.1% 净利率(%) 9.9% 5.0% 4.7% 4.9% 5.6% 净资产收益率(%) 20.1% 9.8% 9.8% 10.2% 10.3% 市盈率 5.2 9.5 9.0 8.2 7.7 市净率 1.0 0.9 0.9 0.8 0.8 资料来源：公司数据. 东方证券研究所预测. 每股收益使用最新股本全面摊薄计算. 盈利预测与投资建议 核心观点 公司主要财务信息 股价（2022年12月02日） 18.39 元 目标价格 24.43 元 52 周最高价/最低价 21.74/13.13 元 总股本/流通 A 股（万股） 1,163,071/1,162,387 A 股市值（百万元） 213,889 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2022 年 12 月 04 日 1 周 1 月 3 月 12 月 绝对表现 6.18 32.21 9.46 2.63 相对表现 3.66 26.96 13.25 22.92 沪深 300 2.52 5.25 -3.79 -20.29 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 多元业务释放协同价值，有望助力业绩增长 2022-05-12 行业波动冲击损益表，信用完好、不动产经营向好：——2021 年全年业绩点评 2022-04-11 万物云拟分拆上市，多元业务价值将逐渐被认可 2021-11-07 抓住股权融资窗口，应对行业波动 买入 （维持） 万科A动态跟踪 —— 抓住股权融资窗口，应对行业波动 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 表 1：可比公司估值 公司 代码 最新价格(元) 每股收益（元） 市盈率 2022/12/2 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 保利发展 600048 16.15 2.29 2.35 2.51 2.76 7.1 6.9 6.4 5.9 招商蛇口 001979 14.62 1.34 1.23 1.38 1.55 10.9 11.9 10.6 9.4 陆家嘴 600663 10.01 1.07 0.94 0.99 1.27 9.4 10.7 10.1 7.9 华润置地 1109.HK 30.47 4.54 4.67 5.15 5.78 6.7 6.5 5.9 5.3 金融街 000402 6.02 0.55 0.57 0.61 0.67 11.0 10.5 9.8 8.9 最大值 11.0 11.9 10.6 9.4 最小值 6.7 6.5 5.9 5.3 平均数 9.0 9.3 8.6 7.5 备注：货币均为人民币，汇率选取 12 月 2 日汇率，1 港币=0.907 人民币 数据来源：Wind，东方证券研究所 万科A动态跟踪 —— 抓住股权融资窗口，应对行业波动 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研