房地产行业百强销售月报(2022年11月)：疫情反复销售磨底，暖风频吹静候花开

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 12 月 3 日 行业研究 疫情反复销售磨底，暖风频吹静候花开 ——房地产行业百强销售月报（2022 年 11 月） 房地产（地产开发） 11 月房地产市场延续低温态势，政策春风频吹，静候销售花开 2022 年 1-10 月，TOP10/20/50/100 房企权益销售额（累计）占全国商品房销售额（累计）比重分别为 15.6%、22.3%、31.4%、38.1%，同比-4.1pct、-6.2pct、-11.3pct、-13.1pct；环比+0.4pct、+0.6pct、+0.7pct、+0.7pct。 2022 年 11 月，TOP10 房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为 2,423 亿元、1,759 亿元、1,540 万平，同比-16.2%、-9.8%、-29.8%，环比-10.8%、-4.3%、+5%；TOP20 房企的上述三项指标分别为 3,821 亿元、2,673.6亿元、2,251 万平，同比-15.3%、-11.3%、-29.1%，环比-1.7%、-0.4%、+6.3%；TOP50 房企的上述三项指标分别为 5,005 亿元、3,514 亿元、2,974 万平，同比-29.3%、-27.4%、-36.5%，环比-5.3%、-3.8%、-0.4%；TOP100 房企上述三项指标分别为 6,122 亿元、4,310.5 亿元、3,541 万平，同比-27.6%、-24.5%、-33.8%，环比-1.1%、-0.1%、+1.0%。 2022 年 1-11 月，TOP10/20/50/100 房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为 27,095 亿元、38,716 亿元、54,184.6 亿元、65,399 亿元；17,822 万平、24,965 万平、34,342.5 万平、40,432 万平；累计同比分别为-35.6%、-38.5%、-43.3%、-43.3%；-47.0%、-46.0%、-47.6%、-47.8%。 企业层面国企及低杠杆民企向前、高杠杆民企向后，市场分化加剧 2022 年 11 月，20 家主流重点房企中有 6 家企业销售额同比为正，其中建发房产表现亮眼（全口径销售金额单月同比+198.2%，权益口径销售金额单月同比+137.1%）。2022 年 1-11 月，20 家主流重点房企除越秀地产外，全口径销售金额同比均为负，部分房企销售额同比降幅收窄至 10%左右；其中表现较好的为越秀地产（全口径销售金额累计同比+8.5%，权益口径销售金额累计同比+10.6%）。 投资建议：1）2022 开年以来，多方释放积极信号，5 年期 LPR 连续下调，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α 风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α 风险”仍有暴露可能。3）3 月 5 日全国两会支持更好满足合理住房需求；4 月 29 日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策；5 月 15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策；7 月 28 日政治局会议定调保交楼；8 月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付；9 月 23 日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9 月 29 日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策；9月 30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠；11 月 8 日交易商协会“第二支箭”支持包括房企在内的民营企业发债融资；11月 14 日银保监等部门允许优质房企通过保函置换预售监管资金；11 月 23 日，央行及银保监官方发布“金融十六条”；11 月 28 日，证监会决定在房地产企业股权融资方面调整优化 5 项措施(“第三支箭”)，政策利好频发，促需求进入实质性阶段。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科 A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128 房地产股权融资优化调整，多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展——关于证监会“第三支箭”政策的点评 20221126 多城加推“两集中”供地批次，促进土地市场健康有序运行——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 10 月） 20221124三部门对发展保障房实施年度监测评价，加速完善租赁市场建设——关于保障性租赁住房政策的点评 20221115 10 月居民信贷增长乏力，国内首单房企保障房 REIT 正式获批——光大证券房地产行业流动性及公募 REITs 跟踪报告（2022 年 10月） 20221115 预售资金监管再优化，给予优质房企经营资金自主权支持——关于预售监管资金政策的点评 要点 仅供内部参考，请勿外传 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 政策春风频吹，静候销售花开 年中以来从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强，房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施：2 月 24 日住建部提出满足合理的改善型购房需求；3 月 5 日全国两会支持更好满足合理住房需求；4 月 29日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策；5 月 15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策；7 月 28 日政治局会议定调保交楼；8 月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付；9 月 23 日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9 月 29 日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，对于居民合理购房需求的信贷（“第一支箭”）支持力度进一步增强；9 月 30 日财政部明确支持居民换购住房个税优惠。 11 月房地产利好政策频出，多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展。11 月 8 日，在央行支持下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，以“第二支箭”支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。11 月 21 日，证监会主席易会满发表主题演讲时提到，当前要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房企合理债券融资需求，支持涉房