房地产(物业服务)行业研究-光大地产A+H物业板块月度跟踪(2022年11月)：十一月地产AH物管板块指数上涨59%，行业信用风险逐步缓释

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 12 月 2 日 行业研究 十一月地产 AH 物管板块指数上涨 59%，行业信用风险逐步缓释 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 11 月） 房地产（物业服务） 市场行情：本月光大地产 AH 物管板块指数上涨 58.7% 指数：2022 年 11 月，光大地产 AH 物管板块指数单月涨跌幅为 58.7%，跑赢沪深300指数48.9pct.，跑赢恒生指数32.1pct.，跑赢恒生港股通指数31.8pct.；2022 年 1-11 月，光大地产 AH 物管板块指数累计涨跌幅为-31.1%，跑输沪深300 指数 9.1pct.，跑输恒生指数 10.6pct.，跑输恒生港股通指数 9.3pct.。 个股：本月平均涨跌幅为 80%；涨跌幅前列为：碧桂园服务（178.7%）、旭辉永升服务（160.7%）、新城悦服务（137.5%）、融创服务（131.9%）、世茂服务（115.9%）。 港股通：本月持股比例变化：雅生活服务（+3.39pct.）、金科服务（+2.67pct.）、旭辉永升服务（+2.54pct.）、碧桂园服务（+2.15pct.）、融创服务（+0.80pct.）。1-11 月持股比例变化：雅生活服务（+13.33 pct.）、融创服务（+12.30 pct.）、世茂服务（+11.93 pct.）、旭辉永升服务（+9.43 pct.）、金科服务（+7.27 pct.）。 行业动态跟踪：中央出台更积极的支持地产融资措施，多地促进物管有序发展 中央：市场监督总局等推进完整社区建设、提升物业服务质量；交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（第二支箭”）；证监会表示，要积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，在股权融资方面调整优化 5 项措施。地方：浙江推进“居家+社区机构+智慧养老”养老模式；《北京市老旧小区改造工作改革方案》提出加快推进老旧小区改造，改善人居环境，满足人民群众对美好生活的需要；多地发文促进物业管理服务规范有序。 重点企业动态跟踪：华润万象生活被纳入恒指，万物云拟实施股份全流通 华润万象生活被纳入恒生指数成份股，12 月 5 日生效；11 月 9 日，碧桂园服务以 2.33 亿港元收购合富辉煌集团 21.47%股份，万物云拟将股东持有的公司7.20 亿股内资股与 3.3 亿股非上市外资股转换为 H 股，并在联交所主板上市流通；保利物业、建发物业、越秀服务等与关联方签订关联交易协议。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线： 1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过 80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，建议关注万物云。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128 风险因子缓释，发展路径渐明——光大证券房地产行业（物业服务）2023 年度投资策略 20220522 “基层治理支柱+关键实施载体”，物管行业重要性再提升——光大证券对 5 月20日九部门联合印发意见深入推进智慧社区建设的点评 20221102 十月地产 AH 物管板块指数-24%，住建部持续推进智慧社区建设——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022年 10 月） 20221003 九月地产 AH 物管板块指数-13.5%，万物云在港交所挂牌上市——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 9月） 20220902 八月地产 AH 核心物业指数+4.5%，万物云通过港交所上市聆讯——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 8月） 20220803 七月地产 AH 核心物业指-24%，华润万象生活发布业绩预增公告——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 4月） 20220703 六月地产 AH 核心物业指数+6%，四部门鼓励物管吸纳高校毕业生——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 6月） 要点 仅供内部参考，请勿外传 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1、2022 年 11 月光大地产 AH 物管板块指数 1.1、 光大地产 AH 物管板块指数成分股 2022 年 9 月起，光大 AH 物管板块指数成分股收缩为 17 家，其中国企组 8 家，民企组 9 家。 国企组 8 家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 民企组 9 家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）。 表 1：光大 AH 物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 759.0 36.95 40.0 37.1 60.7% 3.0% 2669.HK 中海物业 255.3 8.63 28.8 25.5 74.7% 5.7% 6049.HK 保利物业 229.1 46.00 24.6 22.1 58.3% -24.4% 001914.SZ 招商积余 165.1 15.89 32.9 27.9 18.3% -21.1% 2156.HK 建发物业 51.8 4.31 29