房地产（地产开发）2023年投资策略：春风频吹静候花开，房企REITs树立新标杆

证券研究报告 春风频吹静候花开， 房企REITs树立新标杆 ——房地产（地产开发）2023年投资策略 2022年11月27日 作者 分析师：何缅南 执业证书编号： S0930518060006 联系人：周卓君、庄晓波 请务必参阅正文之后的重要声明 核心观点 1 风险提示：行业宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、企业项目竣工不及预期风险、企业多元化业务经营不佳风险、企业信用风险等。 基本面：行业基本面磨底，宽松加码下待破局 统计局：10月全国商品房销售表现平淡，累计销售额同比修复滞缓；70大中城市新房价格环比下行压力增大，一线城市亦承压；房地产开发投资延续弱势，累计同比持续深度下滑；房屋竣工面积环比大幅增长，保交楼促竣工趋势修复 。 土地：土地市场维持低温运行，延续向高能级城市聚焦。集中供地土拍规则持续优化，主城区及优质地块供地力度提升；国央企及城投公司托底拿地作用突出，但仍有部分优质民企逆势突围；多城加推“两集中”供地批次，促进土地市场健康有序运行。 融资：10月房企境内外单月合计发债427亿元，较9月有明显回落，环比-29.4%，同比+48.2%，单月净融资-519亿元。11月以来监管层出台多重政策，恢复优质房企的信用再扩张能力，预计将充分助力房地产行业融资修复，提振市场信心。 板块分析：经营规模增速收敛，静待利润率企稳回升 我们密切跟踪的11家重点房企22年H1营收增速放缓，利润率走势依然呈下滑趋势，但降幅收窄，静待企稳；截至22年6月份，11家重点房企“三道红线”全绿档，有息负债合理增长，融资结构小幅改善；受销售回款减少影响，房企合同负债储备整体下滑。 投资建议： 1）看好一二线土储充裕、经营管理成熟、信用优势显著、品牌声誉优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升（保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等）；2）推荐先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营现金流稳定增长的房企（万科A/万科企业、龙湖集团等）；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率（华润置地等）。 政策面：地产泡沫势头扭转，春风频吹静候花开 年中以来从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强，房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施，但受行业下行、疫情反复等因素影响市场信心尚未完全扭转。9月23日，银保监会相关部门负责人表示：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。11月11日，央行、银保监会公布十六条金融措施，主要围绕房地产融资投放、保交楼等，为市场注入强心剂。 REITs市场：华润有巢REIT正式获批，树立房企发行保租房REITs新标杆 随着我国经济发展进入新阶段，构建“存量资产和新增投资的良性循环”成为大势所趋，多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资以及降低行业债务风险等具有重要意义。 11月1日，华润保租房REIT获批，为优质房企盘活存量资产做出示范作用。 请务必参阅正文之后的重要声明 目 录 3、REITs市场：华润有巢REIT获批，树立房企发行保租房REITs新标杆 5、投资建议：关注未来市占率与ROE回升，多元业务现金流稳步增长 6、风险提示 2 2、基本面：行业基本面磨底，宽松加码下待破局 1、政策面：地产泡沫势头扭转，春风频吹静候花开 4、板块分析：经营规模增速收敛，静待利润率企稳回升 请务必参阅正文之后的重要声明 日期 部门（会议） 主要政策及会议内容 3月5日 全国两会 李克强总理作政府工作报告：坚持“房住不炒”的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。 4月29日 中央政治局会议 中共中央政治局召开会议，会议强调坚持“房住不炒”的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 5月15日 央行、银保监会 央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20BP，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 7月17日 银保监会 有关部门负责人 加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。 7月29日 政治局会议 会议强调，要稳定房地产市场，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 8月31日 国务院 支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。 9月23日 银保监会 有关部门负责人 房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。 9月29日 央行 决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 9月30日 财政部 自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 9月30日 央行 自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。 22年年中以来从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强，房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施，但受行业下行、疫情反复等因素影响市场信心尚未完全扭转。 表1：中央政府部门关于地产行业的重点政策及会议摘要(2022年1月1日-2022年9月30日） 数据来源：根据央行、财政部等发布文件整理；光大证券研究所。 1.1.1、9月中央层面定调房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转 3 9月23日，银保监会相关部门负责人介绍第五次全国金融工作会议要求的防范化解相关风险工作进展时，就房地产问题表示：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。此次银保监会发声利于持续完善房地产金融管理长效机制，稳定市场预期，提振居民与企业信心，我们预期后续对于居民合理购房及企业融资需求政策支持的落实将加速。 请务必参阅正文之后的重要声明 时间 来源 重要内容 2021年12月 2021年中央经济工作会议 要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式 2021年12月 住建部部长王蒙徽接受新华社专访 过去形成的"高负债、高杠杆、高周转"的房地产开发经营模式不可持续 2021年12月 中国人民银行行长接受新华社专访 房地产市场的结构性调整,有利于形成房地产新发展模式,实现房地产业的良性循环和健康发展 2022年3月 《政府工作报告》 探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设 2022年3月 国务院金融委会议 及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施 2022年8月 央行下半年工作会议 稳妥化解房