房地产行业（物业服务）2023年度投资策略：风险因子缓释，发展路径渐明

证券研究报告 风险因子缓释，发展路径渐明 ——房地产行业（物业服务）2023年度投资策略 2022年11月27日 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 联系人：韦勇强 请务必参阅正文之后的重要声明 核心观点 政策面友好：中央持续强化物业行业基层治理作用，物业行业定位“社区治理基层支柱”，从中央到地方的各级政府政策支持力度较强；物业企业在提升全社会就业水平方面作用凸显，并在疫情防控、社区养老托幼、智慧社区建设、老旧小区改造等方面具有较高参与度。 发展空间大：我们认为物管行业在时间与空间维度上都具备较高投资价值，当前我国的城镇化水平、第三产业发展水平相当于发达国家六十年前（1960年）水平，城镇化的质变蕴藏养老、幼托、社区服务、城市服务等各项民生领域的需求；第三产业迅速发展，居民消费逐渐由物质型消费转向服务型消费，物业贴近业主，天然具备服务场景，能充分挖掘增值业务潜力。 基本面稳健：2022年上半年，在宏观经济与地产开发环境影响下，叠加疫情和消费低迷因素扰动，物业管理规模仍实现稳健扩张，营收和归母净利润稳定增长，证明物业服务行业具备可穿越经济周期的增长模式，以及轻资产、低杠杆、高效率的运营优势，基本面稳健。 资本市场表现：2022年以来，光大AH物管板块受到美联储加息、俄乌冲突、新冠疫情冲击以及个别房地产企业信用风险的影响，出现较大幅度回调；但我们认为物管行业的政策面、基本面以及发展前景向好的趋势均没有出现变化；随着后续地产信用问题的厘清、个别公司风险事件的有序处理，以及港股市场整体价值逐步体现，物管板块的整体估值有望修复。 房地产调控出台更为积极的支持措施：11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，11月11日银保监会发布金融支持地产16条措施，保持房地产融资有序稳定；11月14日银保监会等指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。11月以来监管层出台多重政策，恢复优质房企信用再扩张能力，叠加疫情防控措施优化、美联储过快加息预期缓解，板块情绪明显修复。 投资建议关注三条主线： 1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、个别房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，建议关注万物云。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险提示：人工成本快速提升风险，第三方外拓竞争风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。 1 请务必参阅正文之后的重要声明 目 录 1、观点回顾：前期重点报告核心观点回顾整理 2、政策导向：中央强化物管基层治理作用，地方支持力度较强 4、板块数据：多因素扰动下板块营收稳健增长，基本面表现稳定 5、横向对比：民企与国企重点公司规模、业务、利润率对比 2 6、投资建议：关注“估值修复”、“独立发展”、“稳健国企”三条主线 3、增长驱动：三大驱动与三大发展路径，海外对标，行业空间广阔 7、风险提示 请务必参阅正文之后的重要声明 3 1、前期核心观点回顾整理 物管科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，是物业服务企业应对人工成本挤压的重要手段。 ——2020.3《物管搭台，科技唱戏——光大证券物业管理及科技行业联合报告》 头部的物业服务企业有望承担起城市综合管理运营平台的功能，成为城市“大管家”。 ——2020.5《从社区到城市，走向更广阔天地——物业服务企业拓展城市服务专题研究报告》 复盘物业行业五年资本市场发展脉络，展现物业服务板块在节点性事件下的表现。 ——2020.6《复盘五年发展历程，展望五大发展趋势——物业服务行业2020年下半年投资策略报告》 物管行业重塑社会形象，体现责任担当，政府-企业-居民的互动性、信任度、配合度提升。 ——2021.1《2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当——房地产（物业服务）2021年投资策略报告》 地产股的“隐含价值”定义：1）多元化业务板块有一定规模性和成熟度，具备单独分拆上市条件，但目前尚未分拆；2）开发经营稳健，“三道红线”绿档，信用优势明显，风险溢价较小；3）安全边际高，股息率较高具备吸引力。 ——2021.6《关注“隐含价值”较高的地产龙头——对近期房地产AH板块表现差异的分析及投资建议》 物业行业具备可穿越经济周期的增长模式以及轻资产、低杠杆、高效率的运营优势，短期市场波动不影响长期发展向好。随着后续地产信用问题的厘清、个别公司风险事件的有序处理、以及港股市场整体价值逐步体现，物管板块整体估值有望修复。 ——2021.11《 2022：青山依旧在，惯看秋月春风——房地产（物业服务）2022年投资策略报告》 我国物管企业得益于资本加持和政策导向，目前正处于发展壮大的关键时期，关键点包括：1）社区增值服务的渗透率和单位产值提升空间较大；2）公共服务属性提供“增信”；3）现金为王低杠杆运行。行业基本面及发展前景向好的趋势没有改变。 ——2022.5《 三产就业人数近半，物管开启独立发展——房地产（物业服务）2022年中期投资策略》 请务必参阅正文之后的重要声明 4 2.1、中央：强化物业基层治理角色，持续推进智慧社区建设 物业行业承担部分公共服务职能，中央政策支持力度较强。 2022年以来，中央各部门持续出台相关政策，指引物业企业参与社区养老、老旧小区改造、智慧社区建设等。 资料来源：各政府部门官网，光大证券研究所整理 日期 中央政府部门 主要政策内容 2022.3.5 国务院 发布《政府工作报告》，提出加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，在规划、用地、用房等方面给予更多支持。促进家政服务业提质扩容，积极应对人口老龄化,优化城乡养老服务供给,支持社会力量提供日间照料、助餐助洁、康复护理等服务,鼓励发展农村互助式养老服务。 2022.5.1 住房和城乡建设部 国家邮政局 发布《关于做好疫情防控期间寄递服务保障工作的通知》，提出将物业服务企业纳入当地疫情防控体系，协助解决物业服务企业在防疫工作中遇到的实际困难，指导物业服务企业做好物业管理区域内的疫情防控工作，切实保障一线物业服务从业人员必要的个人防护物品和消毒物资。鼓励有条件的地区按照政府向物业服务企业购买公共服务的方式，给予物业服务企业一定补偿。 2022.5.20 民政部、中央政法委 等九部门 发布《关于深入推进智慧社区建设的意见》，提出到2025年，基本构建起网格化管理、精细化服务、信息化支撑、开放共享的智慧社区服务平台，健全完善政府指导、多方参与的智慧社区建设资金投入机制，鼓励社会力量参与“互联网+社区服务”，创新提供服务模式和产品。 2022.6.6 民政部、教育部、财政部、人力资源