宏观专题研究：地产纾困有了新变化

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 宏观专题研究 地产纾困有了新变化 2022 年 11 月 26 日 今年 7 月地产风波引发社会各界对地产忧虑，保交楼政策开始浮出水面。 中央和地方纷纷出台相应纾困政策，推进楼盘复工并提振楼市信心。11 月以来，地产利好政策频出，较之前（主要是三季度）地产纾困有明显改善。 ➢ 之前（主要在三季度推出的政策）地产保交楼纾困方式可以分为三类。 第一类，各地自主设立纾困基金。郑州市设立 100 亿房地产纾困基金，由市财政局下属国企牵头出资，房企与地方平台建立子基金，随后申请母基金支持，房企是最终还款人。 第二类，政策性银行设立 2000 亿专项借款。省政府“统贷统还”，其为最终还款人。 第三类，政策性银行提供的棚改贷款。郑州市与国开行签订了 1600 亿棚改项目贷款。同样采用“统贷统还”模式，但统贷统还主体为市级政府，市区级政府为最终还款人。 ➢ 之前三类保交楼纾困工具的内核机制及针对性目标存在差异。 地方纾困基金针对地产项目，要求后续销售收入能够覆盖投资支出，并且资金成本较高。此类基金旨在筛选出停工楼盘中的优质项目，对实质性解决大面的保交付问题，效果有限。 2000 亿专项借款面向已逾期交付停工项目，资金成本适中。专项借款能够相对解决商业价值较低项目的保交付问题。资金仅能用于工程续建，无法给房企提供额外流动性。 1600 亿棚改贷款主要用于回购地方安置房，资金成本相对较低。棚改贷款一方面能够用于续建停工安置房，解决部分拆迁居民的居住民生问题，另一方面通过安置房的回购，可以给房企提供一定流动性，缓解房企资金压力。 ➢ 之前三类保交楼纾困方式各有推进难点。 地方纾困基金最大的难点是，符合基金要求的项目有限。纾困基金对项目未来收益要求较高，本身符合条件项目数量有限，各城市设立的基金规模也普遍低于 50 亿元。 2000 亿全国专项借款最大的难点是，投放速度较慢，体量规模小。2000 亿面向的停工项目往往背负沉重债务负担，专项借款到位前，需要耗费较长时间厘清项目资方及债务人利益关系，影响资金投放效率。 棚改贷款最大的难点是，项目收益有限，难在全国大面铺开。棚改贷款依靠未来土地出让金，当前土地市场低迷，棚改贷款大规模投放或将加大基层政府财政金融风险。 ➢ 11 月保交楼纾困工具箱扩容，后续地产复工复产有望加速推进。 11 月 11 日央行、人民银行、银保监会出台十六条地产纾困措施，11 月 21 日新设立 2000亿保交楼免息再贷款。相较此前的保交楼纾困方式，本轮地产政策更专注“保项目主体”。 其一，对于 2000 亿全国专项借款，“十六条”鼓励商业银行提供专项配套融资，且后续半年内不调整贷款风险分类。2000 亿再贷款加持之后，后续或有更多资金投向已逾期停工项目，保交楼问题解决进展有所加快。 其二，对于棚改贷款，“十六条”鼓励金融机构为各类主体收购、改建房地产项目用于租赁住房提供资金支持，且该项贷款不纳入贷款集中度管理。后续政府相关部门或能够获取租赁住房贷款，向地产商回购住房，租赁住房回款也能成为政府后期还款来源。如此一来，政府既可以储备租赁住房房源，又可为地产行业注入流动性。 11 月纾困政策的力度更向房企主体倾斜，这一思路较之前有明显调整。我们预计此类纾困政策效果也会明显改善，后续地产复工复产有望加速推进。保交付预期夯实之后，居民信心才会企稳，这对今年以来偏弱的内需经济而言，无疑是一个好消息。 风险提示：疫情发展超预期，房屋销售修复不及预期。 [Table_Author] 分析师 周君芝 执业证书： S0100521100008 电话： 1560168348 邮箱： zhoujunzhi@mszq.com 研究助理 周恺悦 执业证书： S0100121120011 电话： 13135690247 邮箱： zhoukaiyue@mszq.com 相关研究 1.2022 年 11 月国常会点评：央行的转型-2022/11/24 2.宏观经济及资产配置展望：2023 年：宏观转向，资产换锚-2022/11/23 3.全球大类资产跟踪周报：国内债市大幅调整-2022/11/20 4.宏观事件点评：央行的态度-2022/11/18 5.地产青铜时代（四）：地产救助的底层政策逻辑-2022/11/17 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 一、既有保交楼纾困方式可以划分为三类 ..................................................................................................................... 3 二、 三类保交楼纾困资金的运作模式 .......................................................................................................................... 4 2.1 郑州市 100 亿纾困基金运作模式 ................................................................................................................................................... 4 2.2 政策行 2000 亿专项借款运作模式 ................................................................................................................................................. 5 2.3 郑州市 1600 亿棚改贷款或有运作模式 ......................................................................................................................................... 6 三、三类保交楼纾困模式差异分析 ............................................................................................................................... 7 四、保交楼政策工具箱仍在扩容 ................................................................................................................................... 9 风险提示 ......................