房地产行业22年10月行业月报：政策稳定信心，销售低位等待改善

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 38 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 22 年 10 月行业月报 政策稳定信心，销售低位等待改善 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 政策环境综述：政策稳定信心，“第二支箭”扩容支持房企融资。11 月以来，“央行 16 条”发布，涵盖需求端、供给端融资、“保交付”等政策内容，稳定市场信心；证监会支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资，进一步拓宽房企融资渠道；交易商协会支持“第二支箭”扩容，目前至少 500 亿民营房企融资需求已受理；保函置换预售资金细则出台，进一步释放优质房企流动性，同时防范违约风险。地方政策方面，11 月以来北京、杭州、成都、西安等多个高能级城市出台四限改善政策，各地持续因城施策支持刚性和改善性住房需求。 ⚫ 成交市场综述：景气度维持低位，推盘意愿较差。根据国家统计局数据，22 年 10 月全国商品房销售金额同比下降 23.7%，降幅环比扩大9.5pct，景气度表现依然较差。推盘方面，10 月 25 城商品房单月推盘面积环比下降 48.3%，同比下降 35.5%，年初以来推盘规模同比下降29.0%，降幅较 1-9 月扩大 0.6pct。10 月 25 城商品房去化周期（MA6）为 25.8 个月，环比下降 0.39 个月。 ⚫ 土地市场综述：非 22 城出让金年内首次同比正增，高价三四线城投高比例拿地。2022 年 10 月全国 600 城商住用地出让金 4589 亿元，同比上升 11.6%，同比由负转正；扣除 22 城后出让金 2560 亿元，同比上升 24.2%，21 年 3 月以来首次同比正增长。景气度方面，10 月溢价率为 2.2%，环比下降 1.3pct，溢价率维持低位，单月供需比为 1.45，环比持平。10 月出让金排名前三的省份分别为江苏、广东及四川，其中江苏供需比（MA6）为 1.16，远低于全国平均水平，受两集中及城投托底带动，土地去化水平较高。 ⚫ 开发投资市场综述：开工绝对规模低位，房企投资意愿较差。根据统计局数据，22 年 10 月商品房新开工面积同比下降 35.1%，绝对规模为09 年 10 月以来最差的开工表现，截至 10 月累计施工面积同比下降5.7%。投资方面，10 月房地产开发投资 1.04 万亿元，同比下降 16.0%，行业目前依然未能摆脱低景气度运营的压力，行业整体投资能力受限。 ⚫ 融资市场综述：到位资金边际下滑，供给端融资边际改善。根据统计局数据，22 年 10 月房地产企业到位资金同比下降 26.0%，降幅环比扩大 4.7pct。分渠道来看，10 月按揭贷、定金预收款、开发贷、自筹同比分别下降 31.4%、31.0%、18.4%、20.7%，按揭贷、定金预收款降幅环比扩大 13.1pct、12.3pct，开发贷、自筹降幅环比 9 月分别收窄7.1pct、4.8pct，供给端融资在“第二支箭”等政策推动下有所改善。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-11-22 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产及物管行业 22 年第46 周周报:改善政策持续出台，利好板块价值修复 2022-11-20 房地产行业:“央行 16 条”稳定市场，助推行业信心恢复 2022-11-14 -29%-19%-9%1%10%20%11/2101/2203/2205/2207/2209/2211/22房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 38 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 15.57 2022/10/30 买入 23.8 2.04 2.09 7.3 7.2 4.6 5.7 9.1% 8.5% 保利发展 600048.SH 人民币 15.64 2022/10/31 买入 23.55 2.15 2.00 7.3 7.8 9.3 13.2 11.6% 9.8% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 14.36 2022/10/31 买入 16.63 1.10 1.06 13.0 13.5 7.4 7.3 6.8% 6.2% 新城控股 601155.SH 人民币 20.00 2022/11/18 买入 29.16 3.54 3.26 5.6 6.1 4.8 4.8 12.2% 10.1% 金地集团 600383.SH 人民币 10.21 2022/10/28 买入 15.92 1.78 1.89 5.8 5.4 9.0 10.5 11.3% 10.7% 建发股份 600153.SH 人民币 13.44 2022/10/28 买入 18.12 2.14 2.59 6.3 5.2 3.9 3.5 11.0% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 9.76 2022/10/30 买入 11.89 1.59 1.67 6.2 5.8 14.3 11.6 14.0% 12.9% 滨江集团 002244.SZ 人民币 11.00 2022/10/27 买入 14.02 1.24 1.38 8.9 8.0 3.2 2.7 15.7% 14.8% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.63 2022/5/5 买入 3.54 0.30 0.33 8.9 7.9 29.6 32.2 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 14.44 20