房地产和物业服务行业2022年10月宏观数据点评：尤需警惕缩表，密切留意房价

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 6 页起的免责条款和声明 尤需警惕缩表，密切留意房价 房地产和物业服务行业 2022 年 10 月宏观数据点评｜2022.11.17 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 10 月起市场销售走弱，房价下行，居民缩表。在此背景下，企业投资意愿不振，新开工继续同比下行。但是，政策端积极有为，形成了协同、完整、成文的政策体系，多管齐下，预计将打破行业交付、信用、销售的恶性循环。 ▍销售走弱。2022 年 10 月，全国商品房销售金额和销售面积分别同比下降 23.7%和 23.2%，较 9 月单月降幅分别扩大 9.5 和 7.1 个百分点；2022 年前 10 月，销售金额和销售面积累计同比分别下降 26.1%和 22.3%，较前 9 月累计降幅分别收窄 0.2 个百分点和扩大 0.1 个百分点。11 月的情况也不容乐观，新房及二手房销售分化继续增大，11 月前 15 日，我们跟踪的 42 个样本城市新房网签套数同比下降 41.2%（10 月同比下降 23.2%），14 个样本城市二手房网签套数同比上升 36.0%（10 月同比上升 50.0%）。 ▍房价继续下行势头，居民缩表值得警惕。2022 年 10 月，70 个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅房价环比下降的分别有 58 个和 62 个，相比 9 月分别增加了 4 个和 1 个，房价下降的势头并未扭转。当月，住户部门人民币贷款减少180 亿元，显示居民偿还按揭贷款意愿强烈，缩表势头值得警惕。 ▍投资信心持续低落。2022 年 10 月房地产开发投资同比下降 16.0%，较 9 月单月降幅再扩大 3.9 个百分点，前 10 月开发投资累计同比下降 8.8%，较前 9 月降幅扩大 0.8 个百分点。2022 年 10 月单月住宅新开工同比下降 36.2%，较 9月降幅缩窄 7.8 个百分点，但下降幅度仍然不小。 ▍保交付政策见到实效，前 10 月竣工面积累计降幅继续收窄。2022 年前 10 月，房屋竣工面积同比下降 18.7%，较前 9 月的 19.9%，降幅收窄 1.2 个百分点。保交付的政策有明显效果，各方主体积极形成合力，优先实现项目交付的要求。我们相信，未来一段时间房地产市场仍将维持新开工走弱，竣工秩序相对良好，销售缓慢复苏的局面。 ▍风险提示：局部疫情反复，影响房地产市场销售复苏的风险；销售仍然疲软且复苏缓慢，企业债务仍可能展期的风险；房地产企业营收和盈利能力持续下降的风险。 ▍期待协同的，完整的，成文的政策新组合有效化解行业系统性风险。当前房地产市场的风险，是销售、交付、信用等出现恶性循环的风险。对应解决问题的政策，也是各部门，各主体协同，从行业供需各环节综合入手，既针对销售，也针对交付，还针对信用的，完整并且成文的政策组合。我们相信，政策能够有效对冲市场下行的风险。我们认为，房地产服务业的估值更具吸引力，受周期影响更小，推荐保利物业，万物云，华润万象生活，招商积余，中海物业，贝壳。我们也看好开发领域的保利发展，万科企业，华润置地，招商蛇口，绿城中国，滨江集团，华发股份，越秀地产等公司。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 简称 收 盘 价（ 交 易币种） EPS（元） PE 评级 21A 22E 23E 24E 21A 22E 23E 24E 开发 保利发展 16.10 2.29 2.29 2.63 3.09 7 7 6 5 买入 万科 A 16.35 1.94 2.10 2.26 2.54 8 8 7 6 买入 华润置地 33.85 3.73 4.14 4.53 4.93 8 7 7 6 买入 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业 2022 年 9 月宏观数据点评｜2022.11.17 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 龙湖集团 21.55 3.57 3.83 4.29 4.85 6 5 5 4 买入 招商蛇口 14.92 1.34 0.94 0.97 1.02 11 16 15 15 买入 绿城中国 12.28 2.28 2.80 3.09 3.59 5 4 4 3 买入 服务 保利物业 43.75 1.53 2.03 2.71 3.67 26 20 15 11 买入 招商积余 15.34 0.48 0.61 0.79 1.03 32 25 19 15 买入 万物云 44.80 1.56 1.90 2.62 3.88 26 22 16 11 买入 华润万象生活 34.75 0.76 1.00 1.35 1.72 42 32 24 19 买入 中海物业 8.17 0.30 0.42 0.59 0.81 25 20 14 10 买入 绿城服务 5.29 0.26 0.29 0.35 0.44 19 17 14 11 买入 贝壳 39.65 0.61 0.28 1.71 2.23 60 129 21 16 买入 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2022 年 11 月 15 日收盘价，中海物业 EPS为港币 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业 2022 年 9 月宏观数据点评｜2022.11.17 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 表 1：7-10 月全国 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况 7 月 8 月 9 月 10 月 城市 环比 同比 环比 同比 环比 同比 环比 同比 北 京 100.5 105.5 100.4 105.8 100.2 106.1 100.4 105.9 天 津 99.4 96.5 99.6 95.8 99.8 95.7 99.7 95.9 石 家 庄 99.7 96.4 99.5 96.3 99.7 95.6 99.3 95.9 太 原 99.6 95.7 99.5 95.5 99.4 95.5 99.6 95.3 呼和浩特 100.3 98 99 96.8 100.1 97.3 100 97.7 沈 阳 99.6 96.8 99.2 95.8 99.7 95.5 99.4 95.2 大 连 99.9 97.8 99.8 97 99.5 96.3 98.8 95.4 长 春 99.7 98.8 100.2 98.7 99.3 97.7 99.3 96.9 哈 尔 滨 99.8 93 99.5 92.8 99.2 92.5 99.4 92.2 上 海 100.5 103.5 100.6 103.