房地产行业研究周报：房企销售拿地观察——边际改善与强者恒强

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 房企销售拿地观察——边际改善与强者恒强 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：房企销售拿地观察——边际改善与强者恒强 销售：销售延续小幅改善 头部房企优势持续  TOP50 房企销售整体保持小幅改善趋势，10 月权益销售额累计同比增速-45.7%，较 9 月跌幅收窄 1.3pct，10 月单月权益销售额同比增速-31.1%，较 9月提升 1.4pct,环比增速为 6.8%。  分规模来看，头部房企销售表现仍明显好于腰部房企。TOP10、TOP11-30、TOP30-50 房企 10 月当月权益销售额同比增速分别为-15.9%、-39.9%、-45.9%，分别较上月减少 0.5pct、提升 3pct、提升 4.5pct。  TOP50 房企中已实现累计同比增速转正的房企包括越秀地产（+14.7%）、滨江集团（+4.3%）、万达集团（+92%）、仁恒置地（+31%）、武汉城建（+4.2%），多为聚焦核心区的改善房企；此外规模靠前的央国企、保利发展、万科、中海、华润、招商、建发等表现持续好于民营企业。  从克而瑞销售数据来观察，10 月份销售整体维持了边际小幅改善，强者恒强的格局,从单月口径边际来看，在头部房企之外，TOP11-50 的房企单月销售跌幅同样有所收窄，购房者对头部以外的房企信心略有改善。 拿地：央国房企仍占据规模头部 腰部房企拿地积极  10 月房企拿地排行头部仍以央国企为绝对主力。排名 1-10 位房企分别为华润、中海、保利发展、建发、招商、绿城、滨江、中国铁建、万科、越秀，除滨江、绿城、万科外均为央国企。  同比口径观察，头部房企拿地力度保持相对平稳，部分腰部房企拿地积极。同比提升较高的房企包括中国中铁（+151.5%）、华发股份（+103.9%）、广州地铁（+80.5%）、伟星地产（+58.1%）、象屿地产（+35.4%），多为腰部房企，头部房企整体拿地同比增速保持在行业中游位置，拿地节奏整体平稳，并未出现大幅跳涨。  分规模来看，2022 年 1-10 月 TOP10 房企拿地金额占比进一步提升。TOP10 房企在拿地规模前 50 房企中占比达 53.9%，TOP11-20、TOP21-30、TOP31-40、TOP41-50 分别为 19.5%、12.1%、7.8%、6.7%，除 TOP10 比例提升外，其他梯队占比均减少，拿地能力持续向头部聚焦。拿地能力的提升反映了房企销售、融资以及信心的多重优势，强者恒强仍是行业主基调。 从边际来看，房企销售有进一步小幅改善，拿地仍以央国企为主，整体来看，强者恒强的格局依旧延续，资信良好的公司赢得了客户、市场资金的认可，从而实现相对良好的销售及融资，同时在手资金相对充裕之下，维持了稳定的拿地规模。 数据追踪（10 月 24 日-10 月 30 日）：  新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-17pct、-29pct，一线城市-21pct，-24pct，二线城市-18pct，-27pct，三线城市-11pct，-39pct。  二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比+43pct，累计同比-11pct。  土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比-16pct，成交金额累计同比-35pct，土地成交溢价率为 0.94%。  城市行情环比：北京（-19pct），上海（+1pct），广州（+15pct），深圳（-3pct），南京（-17pct），杭州（+64pct），武汉（-6pct）。 投资策略：关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科 A。关注产品逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级 增持 2022 年 11 月 6 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC 执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数 115 行业平均市盈率 11.65 市场平均市盈率 10.92 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：9 月销售弱复苏 竣工保持修复趋势》2022-10-30 2、《房地产：多城房贷利率下调 二手房市场持续复苏》2022-10-23 3、《房地产行业研究周报：集中供地回顾 土地市场热度仍显不足》2022-10-17 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%房地产(申万)沪深300房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 12 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：房企销售拿地观察——边际改善与强者恒强 ........................................................................................................ 3 1.1 销售：销售延续小幅改善 头部房企优势持续 ............................................................................................................... 3 1.2 拿地：央国房企仍占据规模头部 腰部房企拿地积极 .................................................................................................... 4 1.3 投资策略 ...................................................................................................................................................................... 5 2. 本周行情回顾 ......................................................................................................................................................................... 5 3. 行业动态 .......................................................................................................................................................