房地产行业2022年10月中国房地产销售数据点评：十月整体销售平淡，国央企表现相对亮眼

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 2022 年 10 月中国房地产销售数据点评 十月整体销售平淡，国央企表现相对亮眼 2022 年 11 月 01 日 ➢ 10 月销售金额环比下降 2.6%，同比降幅 28.4%。据克而瑞报道，2022年 10 月 Top100 开发商销售操盘金额为 5560.7 亿元，同比 2021 年 10 月仍有 28.4%的降幅，相较于 2020 年 10 月下降 51.4%；环比数据来看 10 月较9 月环比下降 2.6%，主要因为疫情多点散发影响开盘节奏；我们预计 11 月“因城施策”将继续执行，开发商推盘节奏在四季度加快，叠加去年同期基数较低等因素，环比数据或将正增长，同比降幅或将进一步收窄。 图1：Top100 开发商单月销售操盘金额（亿元） 资料来源：克而瑞，民生证券研究院 ➢ 企业分化加剧，国央企表现亮眼。据克而瑞报道，Top20 全口径销售排名的开发商中，保利发展、碧桂园及中海地产分别以 430 亿元、420 亿元和 315亿元排名前三；同比数据方面，共有 9 家开发商同比为正，其中国央企业占比超 7 成，中铁建、招商蛇口及华润置地分别以 78%、53%和 36%的同比增幅排名前三。融创及绿地等债券展期公司同比降幅较大，降幅分别为 81%和65%。国央企经营稳定、市场信誉度高叠加 10 月加大促销力度，因此实现销售业绩增长。 图2：Top20 开发商全口径销售金额及同比 资料来源：克而瑞，民生证券研究院 ➢ 因城施策持续出台，稳楼市成主旋律。宁波 10 月 27 日正式执行《宁波市区户口迁移实施细则》，规定实行“70 年产权房即可落户”，取消“缴纳社保”要求；租赁落户从城镇地区统一街道的成套住宅连续租住登记和社保缴纳均满 2 年放宽至满 1 年；深圳、苏州、济南等 16 城落地执行二手房“带押过户”，北京试行“连环单”业务并行办理，降低了再入市门槛，又增加了买卖双方的可选择性，有助于进一步活跃房地产市场。 ➢ 投资建议：重点关注凭借自身的资金和运营优势、同时强化产品力和保交付，在本轮行业调整期中发挥了稳定领军作用的头部央企保利发展；自身资金面的安全、产品力在市场上的认可度较高，年内新项目投资、推盘去化如期推进、行业排名稳步提升的优质民企。对地产行业维持“推荐”评级。 ➢ 风险提示：信心修复不及预期，销售回暖不及预期。 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 电话： 1527099722 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 电话： 18817507365 邮箱： chenli_yj@mszq.com 相关研究 1.地产行业周报（20221017-20221023）：稳地产政策陆续出台，新房销售成交回暖继续-2022/10/26 2.地产行业双周报（20221003-20221016）：国庆节前政策利好兑现，销售数据加速回暖-2022/10/20 3.地产行业周报（20220926-20221002）：部分城市“集中供地”放松，商品房销售分化凸显-2022/10/05 4.2022 年 9 月中国房地产销售数据点评：九月销售金额环比微增，政策暖风月底频吹-2022/10/01 5.地产行业周报（20220919-20220925）：一线城市土地出让城投托底提升，全国销售环比回暖-2022/09/28 5250.7 4015.8 5115.4 4306.3 4546.77329.1 5234.2 5190.1 5709.6 5560.70.010000.020000.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月202020212022420 430 277 315 274 251 205 202 189 97 132 194 132 73 87 112 111 134 96 -10001000500碧桂园保利发展万科地产中海地产华润置地招商蛇口金地集团龙湖集团绿城中国融创中国中国金茂建发房产滨江集团绿地控股新城控股越秀地产华发股份中国铁建远洋集团10月全口径销售（亿元）同比(%)仅供内部参考，请勿外传行业点评/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 评级说明 投资建议评级标准 评级 说明 以报告发布日后的 12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的涨跌幅为基准。其中：A 股以沪深 300 指数为基准；新三板以三板成指或三板做市指数为基准；港股以恒生指数为基准；美股以纳斯达克综合指数或标普500 指数为基准。 公司评级 推荐 相对基准指数涨幅 15%以上 谨慎推荐 相对基准指数涨幅 5%～15%之间 中性 相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避 相对基准指数跌幅 5%以上 行业评级 推荐 相对基准指数涨幅 5%以上 中性 相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避 相对基准指数跌幅 5%以上 免责声明 民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。 本报告仅供本公司境内客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告仅为参考之用，并不构成对客户的投资建议，不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，客户应当充分考虑自身特定状况，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任。 本报告是基于已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务等相关服务，本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事。客户应充分考虑可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据。 若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议。本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其