物业管理行业研究周报：物业估值进入历史低位

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 物业估值进入历史低位 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：物业估值进入历史低位 板块市盈率回调  物业服务板块估值回落至历史最低值。截至 2022 年 10 月 28 日，由 A+H61名个股组成的物业服务板块市盈率（TTM）降至 8.17 倍，2021 年同期为 24.74倍。  2021 年 9 月以来，民企与央国企估值分化明显。地产债务危机成为市场焦点，尤其以民营地产为主，频繁出现的债务违约影响到关联民营物企的发展信心。而从央国企物业板块来看，自 2021 年 9 月至今估值亦有所回调，但幅度明显弱于民营物企。 物企估值回调幅度大于关联房企。从历史来看，物业服务企业的估值普遍高于房企，我们认为历史上资本市场给予物企较高的溢价主要原因为：物业服务业务拓展增速快、轻资产、低负债率、现金流稳定、行业发展空间广阔等。但是随着物企“反哺”地产的情况逐渐暴露，物业服务的抗周期性失灵，估值下跌程度高于房企。 住宅为主的物企估值回落幅度更大  以住宅为主的物企估值较低，市盈率回落幅度更大。由于住宅物业费水平较低，提价难度大，而商业物业费水平较高，利润空间大，故以服务商业物业为主的物企估值水平较高，估值回落幅度较低。  我们认为，从地产政策端来看，“保交楼”目标清晰，纾困政策正在持续落地，助力地产周期探底回升，叠加经济企稳回暖，预计地产也将企稳回暖。从物业政策端来看，今年 1 月，住房城乡建设部发布了《关于印发完整居住社区建设指南的通知》，提出了物业管理全覆盖和健全社区管理机制的实操方法，而增量市场新建住宅绑定物业的趋势不改，未来几年，推进全国居住社区、尤其是存量老旧小区走向物业管理全覆盖，是政策明确的指引方向，是行业发展的趋势。综合上述，在经济转暖、政策落地的基础上，未来物企估值有望率先修复。 数据追踪（10 月 24 日-10 月 28 日）： 资金及交易追踪：  沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2022年 10 月 28 日，持有 925.59 万股，较上周上涨 0.09%，持股市值 1.28 亿元。  港股通：港股中港股通持股共 18 家（剔除停牌物企），自 2022 年 10 月 24 日至 10 月 28 日，增幅最大的是雅生活，本周增幅 8.24%。降幅最大的是华润万象生活，降 3.4%。持股比例最高为保利物业，为 66.66%。持股数量最多为融创服务，为 5.12 亿股。 投资策略：我们认为目前行业已在底部，估值回落至历史低位，物企寻求独立扩张能力将持续加强，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务等。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。 评级 增持 2022 年 10 月 30 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数 61 行业平均市盈率（TTM） 8.6 港股市场平均市盈率（TTM） 8.18 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 -80.00%-70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%2021/10/292021/11/192021/12/102021/12/312022/1/212022/2/112022/3/42022/3/252022/4/152022/5/62022/5/272022/6/172022/7/82022/7/292022/8/192022/9/92022/9/302022/10/21恒生物业服务及管理恒生综合指数物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2/13 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：物业估值进入历史低位 ......................................................................................................................................... 3 1.1 板块市盈率回调 ............................................................................................................................................................ 3 1.2 物企估值回调幅度大于关联房企 ................................................................................................................................... 4 1.3 住宅为主的物企估值回落幅度更大 ............................................................................................................................... 5 1.4 投资策略....................................................................................................................................................................... 6 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 6 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................. 7 3.1 政策发布.....................................................................................................................