利率专题：租购并举，如何理解？-民生证券-15

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 利率专题 租购并举，如何理解？ 2022 年 10 月 19 日 从二十大相关表述可以看到：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”结合近期多地政府鼓励回购新建商品房，投入保障房市场，如何理解？本文聚焦于此。 ➢ 哪些区域政策鼓励回购商品房？ 当前已有多地政府出台回购商品房政策，总结来看，政策呈现以下特点：（1）从回购方式上看，或政府自行回购，或政府鼓励国企收购，或通过鼓励房开企业直接转化库存；（2）从用途上看，回购房均用作保障性租赁住房、保障住房、以及安置房，避免重复建设；（3）从城市能级看，当前出台的回购商品房政策来看，相关地方多为二三线城市，甚至能级更低的区域；（4）从房源看，主要是存量商品房，以中小户型为主，但对房源质量要求并不算低。 综合来看，多地政府出台回购商品房政策，总体反映的便是在“房住不炒”的大逻辑下，要推进房地产长效机制的形成，落实推进多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度：（1）积极盘活存量市场房源，增加保障房供应，也分层次实现“居者有其屋，增进人民福祉”的顶层设计；（2）政府以及国有企业参与回购存量房，一定程度上可推动区域商品房销售，但能有多大趋势性的连带改善效果或需合理评估；（3）目前对接广义流动性还比较顺畅的国有企业加大购买滞销房，打造保障性租赁住房，形成了销售和资金回笼，这一行为能否部分缓解房企现金流压力？ 政策方向很清晰，长远目标也好理解，但这一政策能多大广度和程度上的落实，对当前房地产市场有多大影响，推演未来怎么看？ ➢ 租购并举，如何理解？ 回顾 2014-2015 年，彼时情形与当下有一定相似性，突出问题有二：一是房地产库存问题难解，二是保障房建设任务艰巨。 但相比之下，当前也存在诸多差异：（1）房地产的大逻辑发生变化，“房住不炒”之下，房价上涨预期被约束；（2）经历过去这些年的城镇化进程和居民收入水平上涨，刚需的释放空间已经缩小；（3）目前仍有疫情的约束，影响居民收入及预期和人口流动，抑制刚需结构性释放，特别是对于广大三四线城市而言。 因此，2014 年地产政策从总量和结构上的放松，见效较快。彼时政策也包括鼓励回购商品房用于保障房建设，此外还包括直接刺激需求的棚户区改造。 反观当下，从民生的角度出发，“房住不炒”的大逻辑没变，这种情形下无论是总量还是结构政策都很难推动房地产市场的扭转性改善，这也是为什么政策一直在发力但债市调整有度，地产约束之下市场没有大的调整风险。而从中长期的角度来看，面对当前遇到的问题，租购并举满足结构性的需求并一定程度带动滞销房的库存去化或许是一种改善方式，尤其是对于能级较低的城市而言。 但政府回购政策对于房地产而言，短期的提振效果或许并不会很强，其更多是中长期机制构建逻辑，一方面，因城施策之下，当前实际公布及执行该项政策的地方政府仍属少数，并且实际落地效果还需评估；另一方面，考虑到当前地方政府财政压力以及地方国有企业自身的债务压力也不小，那么是否会因为这一行为反而加大自身偿债压力，也是我们需要思考和评估的问题。 ➢ 风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治冲突。 [Table_Author] 分析师 谭逸鸣 执业证书： S0100522030001 电话： 18673120168 邮箱： tanyiming@mszq.com 相关研究 1.利率专题：解读财政收支会如何影响流动性-2022/10/18 2.城投随笔系列：潍坊，区域改善突破点在哪？-2022/10/17 3.交易所批文更新跟踪周报 20221016：本周“通过”及“注册生效”规模略有下降-2022/10/16 4.品种利差跟踪周报 20221016：收益率及信用利差普遍下行-2022/10/16 5.信用一二级市场跟踪周报 20221016：净融资较大幅上升，收益率普遍下行-2022/10/16 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 哪些区域政策鼓励回购商品房？ ............................................................................................................................... 3 2 租购并举，如何理解？ ............................................................................................................................................. 7 3 小结 ..................................................................................................................................................................... 11 4 风险提示 .............................................................................................................................................................. 13 插图目录 .................................................................................................................................................................. 14 表格目录 .................................................................................................................................................................. 14 oPoRsNoQsMnRpNsOnQnPzR7N9R7NsQqQtRoMjMoPmMlOqRvMaQnMqPuOnMrOxNnNrM固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 今年以来房地产市场一直是市场关注的重心，政策持续在边际放松，但微观层面存在的各种约束让我们不禁思考：地产未来到底会如何，该如何，在当前宏观图景下，逻辑推演未来可能还有什么政策？ 从二十大相关表述可以看到：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。” 结合近期多地