房地产2022年9月统计局数据点评：东部地区带动销售改善，新开工与投资单月降幅小幅收窄

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 10 月 25 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 《从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点》(2021/10/26) 《2021 年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热—冷—稳”趋势，央国企或将持续土拍主导地位》(2022/3/3) 《地产纾困新路径探索：AMC 对房企化债的作用究竟有多大？》(2022/5/23) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产 2022 年 9 月统计局数据点评 东部地区带动销售改善，新开工与投资单月降幅小幅收窄 国家统计局发布 2022 年 1-9 月份全国房地产开发投资和销售情况。9 月销售面积 1.35亿平，同比增速-16.2%（前值：-22.6%）；开发投资金额 1.28 万亿元，同比增速-12.1%（前值：-13.8%）；新开工面积 9705 万平，同比增速-44.4%（前值：-45.7%）。传统“银十”到来前夕，中央接连释放重磅政策，或将有效带动刚性、改善性住房需求释放，多重有利因素带动下，进一步起到了稳市场、稳预期的作用，预计四季度销售降幅将持续收窄。 核心观点：  东部地区带动销售同比降幅持续改善。9月全国商品房销售面积 1.35亿平，销售额 1.35万亿元，同比分别减少 16.2%和 14.2%，降幅较上月分别收窄了 6.4和 5.7个百分点。单月降幅收窄主要是因为：1）低基数；2）“金九”弱复苏；3）房企的推货量有所提升。从销售均价来看，9月商品房销售均价 9984元/平，同比增长 2.3%，均价增幅自 7月转正后，持续保持同比正增长。从各地区来看，高能级城市率先修复，整体城市能级较高的东部地区明显好于中西部，房价和需求整体有韧性。东部、中部、西部地区 9月销售面积同比增速分别为-5.2%、-17.3%、-29.7%，同比降幅分别较上月收窄了 7.0、5.3、5.7 个百分点；东部仍是唯一销售均价同比正增长的地区（0.3%）。 Q3单季商品房销售面积 3.25亿平，销售金额 3.33万亿元，同比分别下降 22.1%、20.4%，同比降幅较 Q2分别收窄 6.0和 12.8个百分点；销售均价 10249元/平，同比增长 2.1%，较 Q2提升了 9.3个百分点。从累计来看，1-9月累计销售面积 10.14亿平，同比下降 22.2%；销售金额 9.94万亿元，同比下降 26.3%；销售均价 9799元/平，同比下降 5.3%。我们认为销售正处于筑底回升阶段，10月市场有望进一步修复，9月末中央在信贷与税收方面持续释放利好，预计各地将“因地制宜”持续落实宽松政策，观望情绪或有所下降。  新开工与投资单月降幅小幅收窄；但从累计看，仍然低迷。9 月开发投资金额 1.28 万亿元，同比下降 12.1%；新开工面积 9705 万平，同比下降 44.4%；降幅较上月分别收窄了 1.7、1.3 个百分点。Q3 单季开发投资金额 3.52 万亿元，同比下降 12.7%；新开工面积 2.83 亿平，同比下降 45.1%；降幅较 Q2 分别扩大了 3.6、1.3 个百分点。1-9 月累计新开工面积 9.48 亿平，同比下降 38.0%，累计开发投资金额 10.36 万亿元，同比下降 8.0%；同比降幅分别扩大 0.8、0.6 个百分点。虽然新开工、投资单月降幅略有收窄，但三季度单季降幅、累计降幅仍在扩大，主要是因为一方面房企资金持续紧张，建安投资支撑减弱，1-9 月施工面积 87.9 亿平，同比下降 5.3%，增速自去年四季度以来逐月下降；另一方面，销售持续低迷、前期拿地大幅减少，土地投资减少也对投资造成了拖累。  受益于中央与地方“保交付”政策的不断推进，累计竣工降幅持续收窄。9 月竣工面积4018 万平，同比下降 6.0%，降幅较上月扩大 3.5 个百分点，1-9 月累计竣工面积 4.09 亿平，同比下降 19.9%，降幅较上月收窄了 1.3 个百分点。由于房企资金持续承压，施工节奏放缓，竣工周期拉长，整体竣工仍待底部修复。  开发商到位资金单月降幅收窄，其中房款明显改善；但整体房企资金压力仍然较大。9 月房企到位资金 1.35 万亿元，同比减少 21.3%（前值：-21.7%）；1-9 月到位资金 11.43万亿元，同比减少 24.5%，降幅收窄 0.5 个百分点。1）房款降幅持续收窄。9 月房款6783 亿元，同比下降 18.5%，降幅收窄 5.0 个百分点，其中定金及预收款、个人按揭增速分别为-18.7%、-18.2%，定金及预收款降幅收窄 7.3 个百分点，个人按揭降幅与上月持平。我们认为这与销售降幅收窄、回款加速有关。8 月 20 日 5 年期 LPR 下调，930央行下调公积金贷款利率、符合条件的城市取消首套房贷利率下限，信贷政策持续宽松，我们预计未来房款降幅将随着销售触底回升、信贷宽松政策显效而进一步收窄。2）非房款降幅扩大，外部融资仍然较弱。9 月非房款 6698 亿元，同比下降 23.9%，降幅扩大了 4.2 个百分点，其中国内贷款、自筹资金单月同比增速分别为-25.4%、-25.5%，降幅分别扩大 7.9、7.1 个百分点。市场对于房企信用风险出清仍有疑虑，信用风险对于房企融资的负反馈导致整体外部融资仍然较弱。 投资建议：  传统“银十”到来前夕，中央接连释放重磅政策，或将有效带动刚性、改善性住房需求释放，多重有利因素带动下，进一步起到了稳市场、稳预期的作用，预计四季度销售降幅将持续收窄。但从销售改善传导到投资修复，仍然需要一个过程。现阶段建议关注销售基本面兑现后的地产板块机会。我们建议关注以下两条主线逻辑：1）稳健的龙头和区域性央国企，行业见底后带动龙头销售复苏，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头，将受益于特定区域楼市复苏、需求稳健，同时在深耕区域内逆势拿地扩张：滨江集团。 风险提示：  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2022 年 10 月 25 日 房地产