滨江服务(03316.HK)高端物业品质为先，5S增值有的放矢

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 市价（港币）： 13.30 元 目标（港币）：21.51 元 市场数据(港币) 流通港股(百万股) 276.41 总市值(百万元) 3,676.21 年内股价最高最低(元) 26.700/13.300 香港恒生指数 15180.69 股价表现(%) 3 个月 6 个月 12 个月 绝对 -41.79 -36.36 -47.12 相对香港恒生 -15.45 -9.92 -5.22 杜昊旻 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 高端物业品质为先，5S 增值有的放矢 主要财务指标 项目 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 960 1,399 2,073 2,752 3,422 营业收入增长率 36.8% 45.7% 48.2% 32.8% 24.3% 归母净利润(百万元) 220 322 436 579 714 归母净利润增长率 91.4% 46.6% 35.5% 32.9% 23.2% 摊薄每股收益(元) 0.79 1.16 1.58 2.10 2.58 每股经营性现金流净额 1.15 0.88 2.78 2.45 2.78 ROE(归属母公司)(摊薄) 26.1% 34.2% 37.7% 40.1% 39.7% P/E 15.82 16.56 8.14 6.12 4.97 P/B 4.13 5.66 3.06 2.46 1.97 来源：公司年报、国金证券研究所 注：若无特殊注释，本文货币单位均为人民币 投资逻辑  稳健成长的高端物业，关联房企安全性高。①公司是一家专注高端服务的物业服务提供商，2021 年平均物业费 4.3 元/平方米*月，高于行业平均 2.1 元的水平。截至 2022 年 6 月，公司在管面积 3540 万方，相较 2021 年底增长18.2%；合约面积 5740 万方，相较 2021 年底增长 15.3%；合约/在管为 1.6倍。②关联房企滨江集团为绿档房企，今年以来拿地强度大，印证手中现金相对充裕。滨江集团今年 1-9 月权益拿地金额 360.8 亿元，在民企中位列第1，全行业位列第 7。截至 2022 年中期，滨江集团土储中 60%以上位于杭州，土储流动性强，安全性高。  服务品质高，外拓持续性强。①公司通过严苛的质控体系、专业的培训体系、标准化的产品体系，打造了成熟的高品质物业服务，并且实现了物业费、收缴率、中标率三高。②2019 年上市至今，公司并未有过收购，目前在管面积中占比 48%的第三方在管面积均为品质外拓所得，我们预计公司未来三年每年新增在管面积中的第三方占比将在 60%以上。此外，今年是滨江集团的交付大年，我们预计其将贡献 450 万方在管面积，公司今年总在管面积同比增速有望超过 40%。  增值服务有的放矢，逐步落地实现增长。①2021 年，5S（S 是 service 的缩写）增值服务收入 1.4 亿元，2015-21 年收入 CAGR 达 49.3%。我们认为公司的高服务品质有较强护城河，面向的业主高端消费力强，未来 5S 增值服务的发展空间很大。我们预计今年随着硬装业务落地，该板块业务全年收入有望实现 65%的高增速。②2021 年非业主增值服务收入 4.2 亿元，同比增长 34.5%，其中超四成以上收入来自第三方项目。1H22，非业主增值收入2.3 亿元，同比增长 46%。我们认为公司的非业主增值并不完全依赖关联方，未来成长可持续。 投资建议  我们认为公司关联房企滨江集团安全性高，公司管理规模持续成长确定性高，叠加 5S 增值服务的快速增长，未来业绩有望持续增长。我们预计公司2022-24 年归母净利润分别为 4.4 亿元、5.8 亿元和 7.2 亿元，同比增速分别为 35%、34%和 23%。参考可比公司估值，我们给予公司 12.0 倍的 2022年 PE，对应目标价 21.51 港元/股，对应 2023-24 年 PE 为 9.0 和 7.3x。首次覆盖，给予“买入”评级。 风险提示  滨江集团销售不及预期；疫情影响超预期；应收账款减值风险 0510152025303513.317.1120.9224.73211025220125220425220725港币(元) 成交金额（百万元） 成交金额 滨江服务 香港恒生 证券研究报告 2022 年 10 月 24 日 房地产组 滨江服务(03316.HK) 买入 (首次评级) 港股公司深度研究 仅供内部参考，请勿外传港股公司深度研究 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 1、稳健成长的高端物业公司，关联房企安全性高 ...........................................5 1.1、稳健成长的高端物业公司 ....................................................................5 1.2、股权结构稳定......................................................................................6 1.3、关联房企滨江集团经营稳健，安全性高 ...............................................7 2、高品质奠定外拓基础，第三方拓展成效显著 ..............................................9 2.1、物业管理是基石，打造高品质服务 ......................................................9 2.2、物业费、收缴率、中标率三高 ...........................................................10 2.3、上市至今无并购，第三方项目源自品质外拓 ...................................... 11 3、5S 增值服务渐成体系，未来可期 ............................................................13 3.1、5S 增值服务渐成体系........................................................................13 3.2、物业公司发展增值服务有其合理性 ....................................................14 3.3、后发优势逐一突破，未来可期 ...........................................................15 4、非业主增值服务持续增长 .