房地产行业1-9月月报：投资低迷、销售筑底，供需政策亟待修复

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2022 年 10 月 24 日 投资低迷、销售筑底，供需政策亟待修复 看好 ——房地产 1-9 月月报 相关研究 "涉房股权融资有条件放开，第二轮中债增担保中票推进-地产及物管行业周报（2022/10/15-2022/10/21）" 2022年 10 月 23 日 "财政部严禁举债储备土地，二手房成交继 续 回 暖 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2022/10/08-2022/10/14）" 2022 年 10 月 16 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 本期投资提示：  9 月投资、开工依然较弱，拿地、竣工降幅扩大，供给端修复亟需政策支持。从 1-9 月累计来看，投资同比-8.0%，较前值-0.6pct；新开工同比-38.0%，较前值-0.8pct；土地购置面积同比-53.0%，较前值-3.3pct；施工同比-5.3%，较前值-0.8pct；竣工同比-19.9%，较前值+1.3pct。9 月单月来看，投资同比-12.1%，较前值+1.7pct；开工同比-44.4%，较前值+1.3pct；土地购置面积同比-65.0%，较前值-8.4pct；竣工同比-6.0%，较前值-3.5pct。9 月房地产投资降幅略有收窄，但仍处于低迷状态，主要源于：市场销售总体依然较弱、房企融资环境进一步走差、出险房企数量进一步增加、行业中远期库存进一步走低等。我们认为受限于行业销售和融资的修复晚于预期、以及出险房企数量已经超 50 家，将限制后续房企的补库存能力，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。综合之下，我们调整 22 年投资同比预测至-7.9%（原先-6.9%）、开工同比预测为-31.7%（原先-24.8%）、竣工同比预测为-15.6%（原先-15.6%）。  9 月销售降幅继续收窄，复杂环境下修复将呈现曲折性，维持需求端低位弱复苏判断。从1-9 月累计来看，销售面积同比-22.2%，较前值+0.9pct；销售金额同比-26.3%，较前值+1.6pct；销售均价同比-5.3%，较前值+1.0pct。9 月单月来看，销售面积同比-16.2%，较前值+6.4pct；销售金额同比-14.2%，较前值+5.7pct；销售均价同比+2.3%，较前值-1.2pct。9 月销售同比降幅继续收窄，但维持两位数下降，销售弱主要源于：经济走弱背景下居民购买力下降、房价下降背景下居民购买意愿不强、停贷事件影响购房者预期、新冠疫情反复也限制了销售的恢复等。考虑到政策放松、疫情改善、基数走低等积极因素逐步出现，预计 4 月基本上就是本轮的基本面底，但同时考虑到供需两端相对以往更弱，推动改善路径或将呈现“√￣”或“L”型弱复苏走势，预计近期停贷事件影响或将增加后续修复路径的曲折性，预计销售改善节奏也将显著慢于以往周期。综合之下，我们调整 22 年销售面积同比预测为-16.5%（原先-14.9%）、22 年销售金额同比预测为-19.0%（原先-14.9%），并预计剔除非经常性数据干扰后的全年实际销售降幅将更大。  9 月资金来源降幅略有收窄，其中销售回款降幅收窄、融资现金降幅扩大。从 1-9 月累计来看，资金来源同比-24.5%，较前值+0.4pct。9 月单月来看，资金来源同比-21.3%，较前值+0.5pct。从 9 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-25.4%，较前值-7.9pct；自筹资金同比-25.5%，较前值-7.1pct；定金及预收款同比-18.7%，较前值+7.3pct；个人按揭贷款同比-18.2%，较前值持平。9 月单月资金来源降幅收窄，其中定金及预收款降幅收窄、个人按揭降幅持平，国内贷款、自筹资金降幅扩大。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于偏紧状态，不过随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，预计行业资金来源将逐步触底回稳，其中包括销售回款和融资现金。  投资分析意见：投资低迷、销售筑底，供需政策亟待修复，维持“看好”评级。中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”或“L”型弱复苏走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、华发股份、建发股份、滨江集团、招商蛇口、金地集团、中国建筑、万科 A、新城控股；推荐：H 股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团，并建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、新大正，并建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 9 页 简单金融 成就梦想 一、投资端：9 月投资、开工依然较弱，拿地、竣工降幅扩大，供给端修复亟需政策支持 2022 年 1-9 月，全国完成房地产开发投资 103,559 亿元，同比增长-8%，较 1-8 月下降 0.6pct。其中，9 月单月商品房投资增速-12.1%，较 8 月上升 1.7pct。住宅方面，1-9月，住宅投资 78,556 亿元，同比增长-7.5%，较 1-8 月下降 0.6pct，占房地产开发投资的比重为 75.9%，较 1-8 月上升 0.1pct，其中，9 月单月住宅投资增速-11.5%，较 8 月上升2pct。 分区域来看，1-9 月房地产开发投资东部地区同比-5.8%（较前值-0.3pct）、中部地区同比-4.1%（较前值-0.5pct）、西部地区同比-13.9%（较前值-1.4pct）、东北地区同比-24.4%（较前值+0.2pct）。 图 1、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 图 2、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 3、分区域商品房开发投资累计同比 图 4、分区域商品房开发投资单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 (20)(15)(10)(5)05101520253035404515/0215/0615/1016/0216/0616/1017/0217/0617/1018/0218/0618/1019/0219/0619/1020/0220/0620/1021/0221/0621/1022/022