新世纪评级-2022年上半年个人住房抵押贷款资产证券化产品的市场运行状况与展望

资产证券化市场研究报告 1 2022 年上半年个人住房抵押贷款资产证券化1产品的 市场运行状况与展望 债券结构融资部 周思齐 唐诗怡 林骁天 李奕欣 李佳阳 董仪 潘文杰 徐宇扬 一、个人住房抵押贷款资产证券化产品概要 个人住房抵押贷款资产证券化产品（以下简称为“RMBS”），是一种以发起机构（商业银行或住房公积金管理中心）将个人住房抵押贷款作为基础资产，信托给受托机构，并由受托机构发行的证券，其本息的偿付主要来源于基础资产所产生的现金流。目前，国内市场上个人住房抵押贷款主要包括个人住房商业性贷款、个人住房公积金贷款及个人住房组合贷款。RMBS 产品按发起机构不同可分为商业银行 RMBS 和住房公积金 RMBS。 二、RMBS 产品的发行情况 从资产证券化产品的市场发行情况看，截至 2022 年 6 月末，RMBS 产品的整体发行规模依然保持第一，占比近三成。 从历年 RMBS 的发行规模来看，RMBS 的发行规模经历了试点阶段、暂停阶段、重启回暖和蓬勃发展阶段。2005 年，中国建设银行作为发起机构的建元系列产品开启了国内 RMBS 市场；2008 年，受次贷危机影响，国内资产证券化业务活动暂停；2012 年 5 月，国务院常务会议决定进一步推进信贷资产证券化，新增 500 亿元的试点规模，在这资产证券化业务重启的阶段，RMBS 发行规模占比较小；自 2016 年以来，RMBS 的发行开始蓬勃发展，2017 年起成为银行间市场中发行规模最大的产品。 商业银行 RMBS 方面，随着近年来房地产市场调控政策趋严，商品房（住宅）交易量持续保持低位，银行个人住房抵押贷款的新增投放放缓，RMBS 的发行亦随之放缓。2019-2021 年及 2022 年上半年，RMBS 发行量分别为 4991.49 亿元、4243.85 亿元、4992.999 亿元和 245.41 亿元。2020 年 12 月 31 日，人民银行和银保监会联合发布房地产贷款集中度管理新规，规定银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。商业银行通过发行 RMBS 来满足房地产贷款额度方面的监管要求， 1 本文涉及的个人住房抵押贷款包含商业银行住房抵押贷款和公积金住房抵押贷款。 新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 2 且在新规发布之前已有体现。2020 年第四季度商业银行 RMBS 共发行 31 单，发行规模合计 2443.03 亿元，占全年发行总额的 57.57%。2021 年 RMBS 发行态势强劲，发行金额与 2019 年持平。2022 年上半年，RMBS 仅发行 3 单，规模合计245.41 亿元。今年在受到房地产风险暴露、国内疫情反复经济下行及断供潮的影响，个人住房贷款需求明显下降，2022 年上半年 RMBS 发行量仅有百亿元的水平。 图表 1. 全国商品房(住宅）销售面积-累计同比（单位：%） 数据来源：Wind，新世纪评级整理 图表 2. 个人住房贷款余额季度同比（单位：%） 数据来源：Wind，新世纪评级整理 住房公积金 RMBS 方面，由于 2016 年下半年以来国内房地产政策调整，住房公积金 RMBS 的发行近年来一直处于暂停状态。截至 2022 年 6 月末，住房公积金 RMBS 共计发行并存续 6 单，涉及规模 406.77 亿元。 0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.002016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-06新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 3 图表 3. 截至 2022 年 6 月末，RMBS 产品发行量统计 数据来源：Wind，新世纪评级整理 截至 2022 年 6 月末，市场上存续 288 单 RMBS 产品，共涉及 34 家发起机构，总发行规模达 23767.39 亿元。34 家发起机构中商业银行有 31 家，且以大型国有商业银行为主，涉及的 RMBS 共计 178 单。中国建设银行股份有限公司、中国工商银行股份有限公司和中国银行股份有限公司发起的 RMBS 分别占RMBS 总发行规模的 35.16%、26.85%和 9.42%。 新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 4 图表 4. 截至 2022 年 6 月末各 RMBS 发起机构的产品发行情况 数据来源：Wind，新世纪评级整理 图表 5. 截至 2022 年 6 月末 RMBS 产品发起机构的类型（单位：亿元） 数据来源：Wind，新世纪评级整理 三、存续 RMBS 产品的基础资产特征 截至 2022 年 6 月末，尚在存续期内的 288 单 RMBS 中，共包含 282 单商业银行 RMBS 和 6 单住房公积金 RMBS，基础资产池的特征主要有：（1）资产池笔数众多，具有极强的分散性；（2）基础资产的利率水平不高；（3）基础资产新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 5 的履约表现时间较长；（4）基础资产的剩余期限较长；（5）同质化程度高；（6）信用质量较好。 图表 6. 存续期内的 RMBS 在封包日的基础资产池特征 商业银行 RMBS 住房公积金 RMBS 平均贷款笔数 28502.20 25082.83 贷款利率 加权平均贷款利率 4.81% 3.47% 范围 3.83%~6.88% 3.26%~4.27% 账龄 加权平均账龄 4.00 年 3.08 年 范围 0.36~7.95 年 0.26~3.66 年 剩余期限 加权平均剩余期限 11.78 年 13.08 年 范围 1.16~25.58 年 7.31~16.24 年 数据来源：Wind，新世纪评级整理 四、已发行 RMBS 的特征 （一）优先级证券的比例 市场上 RMBS 产品一般都设置了优先/次级的偿付结构，产品不依赖外部增信。RMBS 产品的优先级证券的信用等级高，都为 AAAsf 级，且占比也高，而次级及超额抵押合计占比较低。 商业银行 RMBS 方面，AAAsf 级部分平均占比达 87.99%，主要分布在 80%-90%的区间内，次级及超额抵押合计平均占比为 13.20%，主要分布在 10%-15%的区间内。住房公积金 RMBS 方面， AAAsf 级部分的平均占比达 89.03%，主要分布在 80%-90%的区间内，次级及超额抵押合计平均占比为 10.97%，主要分布在 10%-15%的区间内。 整体来看