物业管理行业研究周报：9月外拓数量承压 头部物企持续扩张

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 9 月外拓数量承压 头部物企持续扩张 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：9 月外拓数量承压 头部物企持续扩张 9 月 TOP50 物企新增拓展数量同比增速承压  9 月 TOP50 物企新增第三方拓展数量同比增长 10.36%，环比增长 10.8%，同比增速减缓。  9 月新增拓展同比增速承压主要系招标数量下降影响。根据克而瑞物管检测的物业管理行业招标活跃城市 TOP20 的数据来看， 22 年 8 月 TOP20 城市招标数量共计 9251 条，较去年同期（1927 条）增长 380.07%，22 年 9 月 TOP20城市招标数量共计 8261 条，较去年同期（3046 条）增长 171.21%，22 年 9月招标数量同比增速明显下滑。  9 月新增拓展环比增速微升，季度末 KPI 冲刺效果不及 3 月及 6 月。根据图1，3 月、6 月 TOP50 新增拓展数量环比增速分别为 53%、33.6%，9 月环比增速为 10.8%，原本季度末为物企冲刺 KPI 关键月份，受 22 年 9 月主要城市招标数量较 8 月下滑影响，其增速弱于 3 月及 6 月。 头部物企持续扩张 强者恒强效应不减  从具体拓展面积规模数据来看，第三方外拓仍以头部物企为主，强者恒强效应不减。9 月 TOP50 物企新增第三方拓展规模共计 8380 万方，头部物企第三方外拓持续扩张，9 月新增外拓前三名物企分别为雅生活、万物云、绿城服务，拓展面积规模为 737 万方、520 万方、452 万方。规模拓展 TOP15 物企第三方拓展共计 5497 万方，占比达到 65.6%。  我们认为随着存量市场竞争日益激烈，且在头部物企品牌的加持下，未来中小物企规模扩张阻力将持续增大，头部物企第三方外拓优势将持续加强。 物企独立寻增量  9 月物企关联方承接面积多数小于第三方外拓面积，物企持续探寻独立扩张之路。我们认为，在房地产市场承压下行背景下，物企通过第三方规模扩张寻求独立化发展的趋势将不断增强，有助于减小关联方经营危机对其带来的负面影响，回归高确定性发展属性。 数据追踪（10 月 10 日-10 月 14 日）： 资金及交易追踪：  沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2022年 10 月 14 日，持有 984.26 万股，较上周上涨 0.1%，持股市值 1.52 亿元。  港股通：港股中港股通持股共 18 家（剔除停牌物企），自 2022 年 10 月 10 日至 10 月 14 日，增幅最大的是雅生活，本周增幅 5.21%。降幅最大的是金科服务，降 8.31%。持股比例最高为保利物业，为 67.02%。持股数量最多为融创服务，为 4.97 亿股。 投资策略：我们认为目前行业已在底部，估值回落至低位，物企寻求独立扩张能力将持续加强，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企绿城服务等。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。 评级 增持 2022 年 10 月 16 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数 61 行业平均市盈率（TTM） 10.52 港股市场平均市盈率（TTM） 8.70 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 -80.00%-70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%2021/10/152021/11/62021/11/282021/12/202022/1/112022/2/22022/2/242022/3/182022/4/92022/5/12022/5/232022/6/142022/7/62022/7/282022/8/192022/9/102022/10/2恒生物业服务及管理恒生综合指数物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2/12 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：9 月外拓数量承压 头部物企持续扩张 ................................................................................................................... 3 1.1 9 月 TOP50 物企新增拓展数量同比增速承压 ................................................................................................................ 3 1.2 头部物企持续扩张 强者恒强效应不减 .......................................................................................................................... 4 1.3 物企独立寻增量 ............................................................................................................................................................ 5 1.4 投资策略....................................................................................................................................................................... 5 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 6 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................. 7 3.1 政策发布..............................