房地产行业周报：信贷宽松持续落地，优质房企更加受益

-1- 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 1853 沪深 300 指数 3842 上证指数 3072 深证成指 11122 中小板综指 11658 相关报告 1.《政策组合拳托底楼市，央国企销售逐步复苏-地产行业周报》，2022.10.5 2.《个税减免公积金利率下调，全国政策宽松加码-地产行业点评》，2022.10.3 3.《首套房贷利率定向下调，政策宽松持续加码-地产行业点评》，2022.9.30 4.《带押过户利好臵换改善，央国企仍为土拍主力-地产行业周报》，2022.9.25 5.《保交付初见成效，改善产品主导市场成交-地产行业周报》，2022.9.19 杜昊旻 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 方鹏 联系人 fang_peng＠gjzq.com.cn 信贷宽松持续落地，优质房企更加受益 行业点评  本周 A股港股地产板块、物业板块均下跌。本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为-1.7%，在各板块中位列第 26；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-5.4%，在各板块中位列第 15。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-6.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-7.3%，沪深 300 指数涨跌幅为+1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为+0.7%和-7.7%。  本周广州、南昌、徐州等地第三批土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国300 城宅地成交建面 1499 万㎡，单周环比 390%（上周国庆假期），单周同比-25%，平均溢价率 1%。2022 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面38157 万㎡，累计同比-43%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。  国庆后一周新房销售不及 9 月平均水平。本周（10.8-10.14）35 个城市商品房成交合计 415 万平米，较 9 月周度平均-14.9%，周同比-27%。其中，一线城市较 9 月周度平均-21.3%，周同比+0%；二线城市较 9 月周度平均-9.4%，周同比-27%；三四线城市较 9 月周度平均-40.2%，周同比-62%。  本周二手房成交同比持续转正，恢复速度更为明显。本周 15 个城市二手房成交合计 186 万平米，较 9 月周度平均+29.2%，周同比+67%。其中，一线城市较 9 月周度平均+15.6%，周同比+37%；二线城市较 9 月周度平均+33.8%，周同比+74%；三四线城市较 9 月周度平均+39.9%，周同比+181%。  全国 11 城自主下调首套房贷最低利率，58 城下调首套公积金贷款利率。9月 29 日央行等发布《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》的通知，对于连续下跌的城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。9 月 30 日央行将 5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别向下调整为 2.6%和 3.1%。根据各政府网站及相关媒体报道，目前多地政府快速响应，积极跟进出台相关政策，截至 10 月 16 日，据不完全统计已有 11 城自主下调首套房贷最低利率，已有 58 城响应下调首套公积金贷款利率，持续落地的宽松信贷政策将在一定程度上提振购房者信心，促进四季度市场的结构性逐步复苏。  财政部发文严禁通过国企拿地虚增土地出让收入。10 月 14 日，财政部发文称严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。自 2021 年下半年以来，土地市场热度下降，政府平台兜底拿地增加，2022 年一二批次集中土拍中地方国企拿地比例分别为 34%和 41%。未来在政策约束下该比例将降低，地方政府或加大让利房企的措施，以提高房企拿地意愿，我们认为现金流安全稳健、有拿地能力的房企或更加受益。 投资建议  首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。 风险提示  宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 1500163517701905204021752310211018220118220418220718国金行业 沪深300 2022 年 10 月 16 日 房地产组 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 行业周报 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 全国多地快速响应下调房贷利率下限和公积金利率......................................... 4 行情回顾........................................................................................................ 5 地产行情回顾 ............................................................................................. 5 物业行情回顾 ............................................................................................. 5 数据跟踪........................................................................................................ 6 宅地成交 .................................................................................................... 6 新房成交 .................................................................................................... 8 二手房成交 ............................................................................................... 10 重点城市库存与去化周期 ...........................................................................11 地产行业政策和新闻 ............................................