房地产行业3Q2022业绩前瞻：预计板块业绩仍将承压，维持“总量弱复苏+结构强弹性”判断

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2022 年 10 月 12 日 预计板块业绩仍将承压，维持“总量弱复苏+结构强弹性”判断 看好 ——房地产行业 3Q2022 业绩前瞻 相关研究 "中央放松政策密集出台，“十一”二手房成交现暖意-地产及物管行业双周报（2022/09/24-2022/10/07）" 2022年 10 月 9 日 "行业销 售弱复苏 ，企业分 化再加剧-2022 年 9 月房企销售数据点评" 2022 年 9 月 30 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示：  预计 3Q22 房企业绩仍将承压，格局优化背景下房企结构分化加剧。基本面方面，2021年下半年以来房地产行业基本面和资金面持续下行，22 年以来经济走弱背景下居民购买力下降、房价下降背景下居民购买意愿不强、停贷事件影响购房者预期、新冠疫情反复也限制了销售的恢复等。考虑到政策放松、疫情改善、基数走低等积极因素逐步出现，预计 4月基本上就是本轮的基本面底，但同时考虑到供需两端相对以往更弱，推动改善路径或将呈现“√￣”型走势，因而预计销售改善节奏也会慢于以往周期。在行业弱复苏预判背景下，我们预计下半年开始行业的结构弹性却将更强，包括：城市间的分化，一二线城市基本面弹性将更强；房企间的分化，优质房企基本面弹性将更强，并且集中度将进一步提升。展望 3Q22 板块业绩，我们认为，综合考虑到：1）房企资金紧张及近期疫情反复影响竣工结算进度；2）年初以来降价促销当期现房结算对业绩产生拖累；3）3Q22 房企结算业绩基数普遍较高；4）目前房企毛利率已处低位并再下行空间已有限，我们预计 3Q22 房地产板块业绩整体仍将承压，但企业之间业绩分化也将进一步加剧。  3Q22 行业基本面呈底部弱复苏，并后续供需两端政策均需更强发力。3Q22 房地产行业基本面开始呈底部回升态势，后续仍需政策持续催化。1）销售方面：50 强房企 1-9 月销售金额累计同比-43%，7-9 月单月同比分别为-40.3%/-33.0%/-29.3%，连续 5 个月同比降幅收窄；我们认为一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。2）拿地方面：1-9 月 300 城住宅类土地成交面积累计同比-44%，7-9 月单月同比分别为-14%/-13%/-26%；3）开工方面：1-8 月房地产开工面积-37.2%，同期中国建筑房建业务新开工同比下降-17.9%。我们认为行业销售已然见底；受限于行业销售和融资修复晚于预期、以及出险房企数量已达 30 家，这将限制后续房企的补库存能力，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，预计投资修复节奏也会慢于以往周期。整体而言，弱复苏环境也将创造更长的政策友好期，有利于房地产行业以及优质房企的健康稳定发展。  根据结算节奏，我们预计主流公司 3Q2022 归母净利润情况如下： 1） 增速在+20%~+30%的公司：新大正、招商积余、滨江集团； 2） 增速在+0%~+10%的公司：保利发展、万科 A、金地集团、建发股份、华发股份； 3） 增速在-20%以下的公司：新城控股、招商蛇口。  投资分析意见：预计板块业绩仍将承压，维持“总量弱复苏+结构强弹性”判断，维持“看好”评级。中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、华发股份、建发股份、滨江集团、招商蛇口、金地集团、中国建筑、万科 A、新城控股；推荐：H 股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团，并建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、新大正，并建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 3 页 简单金融 成就梦想 表 1：主流 AH 上市房企估值表 公司代码 公司简称 收盘价 EPS 市盈率 市净率 PB 归母净利润（百万元） 归母净利润增速 10 月 12 日 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 2021A 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 000002.SZ 万科 A 17.18 1.94 2.14 2.34 8.9 8.0 7.3 0.8 22,524 24,854 27,229 -45.7% 10.3% 9.6% 600048.SH 保利发展 18.13 2.29 2.40 2.59 7.9 7.5 7.0 1.2 27,388 28,769 31,011 -5.4% 5.0% 7.8% 001979.SZ 招商蛇口 17.08 1.16 1.31 1.43 14.7 13.0 11.9 1.6 10,372 10,134 11,077 -15.3% -2.3% 9.3% 601155.SH 新城控股 16.80 5.58 4.72 4.91 3.0 3.6 3.4 0.6 12,598 10,669 11,097 -17.4% -15.3% 4.0% 600383.SH 金地集团 11.00 2.08 2.18 2.35 5.3 5.0 4.7 0.8 9,410 9,844 10,599 -9.5% 4.6% 7.7% 002244.SZ 滨江集团 11.19 0.97 1.17 1.38 11.5 9.6 8.1 1.6 3,027 3,634 4,300 30.1% 20.0% 18.3% 600325.SH 华发股份 10.98 1.34 1.63 1.75 8.2 6.8 6.3 1.2 3,195 3,443 3,715 10.1% 7.8% 7.9% 600153.SH 建发股份 14.87 2.13 2.18 2.50 7.0 6.8 5.9 1.0 6,098 6,563 7,516 35.4% 7.6% 14.5% 600376.SH 首开股份 4.45 0.19 0.47 0.52 23.8 9.4 8.6 0.5 692 1,219 1,330 -77.9% 76.0% 9.1% 000961.SZ 中南建设 2.29 -0.89