华发股份9月跟踪点评报告：战略重仓上海，抢占市场修复先机

证券研究报告 | 点评报告 | 房地产开发http://www.stocke.com.cn1/4请务必阅读正文之后的免责条款部分华发股份(600325)报告日期：2022 年 10 月 11 日战略重仓上海，抢占市场修复先机——华发股份 9 月跟踪点评报告投资要点9 月销售额同比大涨，有望率先迎来销售复苏根据克而瑞销售榜单，公司 9 月单月销售操盘金额 79.2 亿元，同比增长49.2%，销售面积 25.6 万平方米，同比增长 47.1%。此外，2022 年公司 7 月-8月单月销售操盘金额同比分别为+19.1%/+17.9%。2022 年 1-9 月公司总操盘金额 678.7 亿元，同比下降-14.1%。公司 1-9 月销售操盘金额排名较 2021 年底上升 11 位，位列榜单第 18 名；1-9 月累计销售操盘口径下公司销售均价 2.96 万元/平方米，同比 2021 年 1-9 月操盘销售均价 2.57万元每平增加了 15.3%；销售金额权益比较 2021 年同期提升 1.8 个百分点达到65.6%。百强房企 1-9 月累计销售操盘金额 46697.9 亿元，同比降幅仍保持在-45.4%的较高水平，公司销售表现显著好于百强房企。我们认为，公司及时的推盘节奏及市场良好的口碑，助力其销售表现逆势上升，连续表现出较强的销售韧性，已经显现出先于行业复苏的趋势。逆势布局核心城市，抢占市场修复先机9 月 24 日，公司在上海第三轮集中供地中底价获取静安区中兴社区住宅+办公用地，权益比例 100%，楼面价 48169 元/平，拿地金额 80.37 亿元，超过华发股份全国范围内 9 月当月销售操盘金额。截止 9 月底，公司先后在上海三批集中供地中获取 7 宗土地，权益拿地金额 219 亿元，占公司全部权益拿地金额86.9%，公司在上海市新获取地块中平均权益比为 87%。根据中指研究院统计，2022 年 1-9 月，公司累计获取 12 宗土地，所获取土储全部位于核心一二线高能级城市，除 7 宗位于上海外，剩余 5 宗土地分别位于杭州、成都、武汉、珠海、中山。2022 年 1-9 月公司拿地金额 314 亿元，权益拿地金额 252 亿元，拿地强度 46.3%。我们认为，在当前行业下行、市场较为低迷的情况下，公司在长三角土拍市场持续发力，逆势积极布局长三角高能级城市，战略清晰，为后续抢占市场修复先机做好蓄力。城市销售分化明显，核心城市布局助力房企兑现“金九银十”根据中指研究院统计数据，2022 年 1-9 月，在全国市场下行环境、政策效果显现不明显及部分地区疫情反复等因素影响下，一线城市商品住宅成交面积同比下降 24.4%，二线代表城市同比下降 39.0%，三四线代表城市同比下降 39.2%，全国市场分化明显，核心一二线城市市场表现优于三四线城市。截至 2022H1，公司待开发土储 434 万平，在建 1595 万平，主要布局在核心一二线城市。公司布局贴合市场变化需求，在整体行业“金九银十”普遍难以兑现的情况下，布局优质区位的房企有望兑现“金九银十”。投资建议买入。我们认为，公司销售韧性强，积极布局高能级城市，土储分布符合当前市场变化趋势，国资背景亦为其带来较强的稳定性。我们预计公司 2022-2024 年归母净利润为 36.3、39.9、42.6 亿元，对应 EPS 为 1.72、1.88、2.01 元每股。我们认为公司销售强劲，能够顺利穿越行业周期，土储优化会利好公司后续销售恢复，因此给予公司 2022 年 7.5 倍 PE 估值，对应目标价 12.9 元，维持“买入评级”。风险提示：调控政策放松程度和落地执行情况不及预期、疫情反复影响购房情绪。投资评级: 买入(维持)分析师：杨凡执业证书号：S1230521120001yangfan02@stocke.com.cn基本数据收盘价￥10.22总市值(百万元)21,637.39总股本(百万股)2,117.16股票走势图相关报告1 《Q2 后土拍显著发力，销售表现有韧性》 2022.08.082 《2022.4.20 - 华发股份：稳行致远，“中而美”国企典范》2022.04.20华发股份(600325)点评报告http://www.stocke.com.cn2/4请务必阅读正文之后的免责条款部分表 1： 2022 年华发股份上海摘地明细集中供地批次城市地块名称区域计容建面（万方）成交金额(亿元)溢价率成交楼板价（元/方）房地联动价（元/方）竞得房企 华发权益占比权益出资额（亿元）第一批次上海闵行区七宝镇古美北社区 18-01、22-01 地块闵行5.326.68.99%50,57382,500华发&建发49%13.0上海闵行区浦锦镇街道 MHP0-1302单元 18-01 地块闵行7.429.99.39%40,58168,000华发&建发51%15.2第二批次上海浦东新区唐镇中心镇区 PDP0-0405 单元地块浦东11.044.99.36%40,73970,620华发100%44.9上海宝山区顾村 08-04 地块宝山10.431.61.28%30,43565,696华发100%31.6上海闵行区浦锦街道 15-01 地块闵行2.49.78.00%40,87568,000华发&建发49%4.8上海闵行区七宝镇古美北社区 19-01、20-01 地块闵行5.729.18.68%50,65382,500华发100%29.1第三批次上海静安区中兴社区 C070202 单元321-01、322-09 地块静安16.780.40%48,128119,000华发100%80.4合计58.9252.287%219.0资料来源：公司公告，浙商证券研究所表 2： 可比公司估值代码简称总市值EPS（元）PE（倍）（亿元/港元）2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E000002.SZ万科 A1,8891.942.122.322.578.758.017.316.60600048.SH保利发展2,1422.292.402.592.847.817.446.916.31600383.SH金地集团4962.082.182.352.515.285.044.684.381109.HK华润置地2,2324.544.675.155.785.585.424.924.380688.HK中国海外发展2,2983.673.673.874.224.634.634.394.03均值6.416.115.645.14600325.SH华发股份2161.511.721.882.016.755.935.415.06资料来源：Wind，浙商证券研究所注：收盘价截止至 2022 年 10 月 11 日，除华发股份为浙商证券预测外，其余可比公司 EPS 为 Wind 一致预期财务摘要[Table_Forcast](百万元)20212022E2023E2024E主营收入51241585946627373661(+/-) (%)0.46%14.35%13.10%11.15%归母净利润3195363339864258(+/-) (%)1.31%13.72%9.72%6.