房地产9月行业动态报告：“金九”弱修复，政策组合拳释放积极信号

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 “金九”弱修复，政策组合拳释放积极信号 ——9 月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  “金九”缺席，销售弱修复，期待“银十”。2022 年 9 月，30 城新房销售面积 1310.17 万平，同比增速为-13.91%，环比增速为 6.58%，成交套数 117536 套，同比增速为-17.02%，环比增速为 4.19%，本月成交面积和套数较 8 月有小幅回升。9 月底以来，政策端发力稳楼市、扭预期，多部门出台下调利率、个税退税等措施，刺激刚需及改善性需求、稳定预期，政策效果将逐步显现，四季度销售将继续保持弱复苏态势，期待“银十”的表现。  二轮土拍较一轮稍有回温，流拍情况好转，溢价率略有下降。截至10 月 1 日，除了沈阳外，已有 21 城完成第二轮集中供地。从成交规模看，已完成第二轮集中拍地的 21 城累计揽金 5396 亿元，超过 22 城首轮土地总出让金 4988 亿元，同比增加 8.18%。从地块数量看，二轮集中供地 21 城 12832 元/平方米，较一轮土拍上升 2.3%。从流拍情况来看，21 个重点城市二轮集中土拍平均流拍率仅 4.99%，较一轮土拍的19.8%下降 14.81pct，得益于地方供地规则的放宽和拿地门槛的降低，土地流拍现象持续好转。从溢价成交情况来看，21 个重点城市二轮集中土拍平均溢价率仅 4.12%，较一轮土拍下降 5.48pct。  三轮土拍开启，七成地块低价成交。第三批集中供地的 22 个城市有17 个发布公告，13 个完成出让。土地供应量共 1827.37 万方，较去年三轮同比下降 68.11%，较二轮环比增加 3.59%，供应量仍大幅缩减。已完成第三批集中供地的 13 个城市，目前共计成交涉宅用地 226 宗，成交规划建筑面积 2665 万平方米，收金 3865 亿元。其中，154 宗地块底价成交，底价成交率达 70.8%，较二轮增加 5.01pct，31 宗地块触限成交，触限成交率 13.14%，较二轮下降 5.12pct。  政策组合拳释放积极信号。9 月底连续两天发布三大重磅政策，阶段性降息减税，提振市场需求。虽然本次下调房贷利率是“因城施策”层面的政策，但由于是央行授权的大范围统一调整，惠及的城市范围更广，较于之前城市各自调整政策的行为，对市场的提振效果将更为明显。二手房个人所得税通常按成交价的 1%-2%或差额的 20%来计算，本次退二手房交易个税降低了居民购房成本，有利于释放改善性需求，提升二手房市场交易热度。个人住房公积金贷款利率迎来了 2015 年以来的首次下调，并已经处于历史最低水平（5 年期以上 3.1%），叠加房贷利率下行空间的打开，开启了地产信贷的宽松周期。  投资建议：相较于前期“因城施策”层面自下而上的分散支持，930自上而下的政策组合拳具有更强的信号作用和更明显的刺激效果，我们认为针对利率政策的一系列调整开启了行业信贷宽松周期，四季度或是新一轮政策窗口期，前期困扰行业的主要问题都在逐步进行解决和修正，我们认为接下来行业将走上弱复苏的道路，看好板块四季度的行情。我们建议关注强信用房企：万科 A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244），建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）。 风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期等风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深 300 表现图 -25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%2022-01-302022-02-092022-02-192022-03-012022-03-112022-03-212022-03-312022-04-102022-04-202022-04-302022-05-102022-05-202022-05-302022-06-092022-06-192022-06-292022-07-092022-07-192022-07-292022-08-082022-08-182022-08-282022-09-072022-09-172022-09-27沪深300房地产 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】8 月行业动态报告_销售处于弱复苏状态，板块中期业绩承压 【银河地产】7 月行业动态报告_销售艰难复苏，热点城市土地市场热度回升 【银河地产】6 月行业动态报告_销售在分化中复苏，路径或较以往更加曲折 【银河地产】行业动态报告_5 月行业动态报告_5月销售环比小幅回升，政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告_4 月行业动态报告_一轮集中供地基本完成，政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告_3 月行业动态报告_政策支持力度加大，行情演绎热度持续 行业动态报告●房地产 2022 年 10 月 12 日 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、 行业基本面情况跟踪 .................................................................................................................................... 1 （一） 销售跟踪：9 月销售弱修复，各能级城市分化加剧 ........................................................................................... 1 1、“金九”缺席，销售弱修复，城市分化加剧 ...................................................................................................... 1 2．去化情况依旧不理想 .......................................................................................................................................... 2 （二） 土地跟踪：二轮集中供地流拍情况好转，三轮土拍七成地块低价成交 .......................................................... 2 1. 一轮土拍供应、成交体量均下降 ...........................................