公司信息更新报告：销售金额恢复增长，投资布局核心城市

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/8 保利发展（600048.SH） 2022 年 10 月 10 日 投资评级：买入（维持） 日期 2022/10/10 当前股价(元) 18.32 一年最高最低(元) 19.88/12.03 总市值(亿元) 2,192.99 流通市值(亿元) 2,192.99 总股本(亿股) 119.70 流通股本(亿股) 119.70 近 3 个月换手率(%) 39.62 股价走势图 数据来源：聚源 《销售边际改善，拿地强度保持—公司信息更新报告》-2022.9.14 《结算保持稳定，投资向高能级城市倾斜—公司信息更新报告》-2022.8.29 《销售恢复较弱，拿地力度显著提升—公司信息更新报告》-2022.8.9 销售金额恢复增长，投资布局核心城市 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  投资布局高能级城市，经营能力持续稳健 保利发展发布 9 月销售情况简报，公司 9 月投资力度依旧较高，新增地块基本位于长三角核心城市，拿地均价较高，去化相对有保障。九月底多部门针对刚需和改善出台相应放松政策，我们认为四季度行业增速有望企稳回暖。公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。我们维持盈利预测不变，预计 2022-2024 年保利发展归母净利润分别为 264.8、281.4、324.7 亿元，EPS 分别为 2.21、2.35、2.71 元，当前股价对应P/E 估值分别为 8.3、7.8、6.8 倍，维持“买入”评级。  单月销售金额同比增长，销售面积同比下降 2022 年 9 月，公司实现签约面积 227.01 万平方米，同比下降 8.30%；实现签约金额 383.95 亿元，同比增长 6.60%。2022 年 1-9 月，公司实现签约面积 1920.51万平方米，同比下降 24.50%；实现签约金额 3201.00 亿元，同比下降 21.97%。在当前销售市场分化背景下，具有较强基本面支撑的高能级城市项目去化确定性更强，对销售的贡献程度更高。  保持较高拿地强度，项目布局以长三角核心城市为主 9 月公司拿地金额与销售金额之比为 40%，拿地依旧保持较强力度。公司 9 月在上海、南京、杭州、苏州、合肥这些城市新增 9 个项目，对应总计容积率面积77.60 万方；总土地成交价款 153.78 亿元，同比增长 36.65%，环比下降 17.52%；权益地价 107.37 亿元，同比增长 18.74%，环比下降 1.78%。公司 1-9 月累计新增土地计容面积 775.41 万方，对应土地总价 1249.39 亿元，权益地价 792.34 亿元。公司 1-9 月拿地金额与销售金额之比为 39%。公司 2022 年拿地主要集中在高能级城市，将助力公司未来业绩持续兑现。  风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 243,208 285,024 338,324 350,503 381,488 YOY(%) 3.1 17.2 18.7 3.6 8.8 归母净利润(百万元) 28,948 27,388 26,479 28,141 32,467 YOY(%) 3.5 -5.4 -3.3 6.3 15.4 毛利率(%) 32.6 26.8 23.5 24.0 25.0 净利率(%) 11.9 9.6 7.8 8.0 8.5 ROE(%) 15.0 12.3 10.9 10.6 11.1 EPS(摊薄/元) 2.42 2.29 2.21 2.35 2.71 P/E(倍) 7.6 8.0 8.3 7.8 6.8 P/B(倍) 1.4 1.2 1.1 1.0 0.9 数据来源：聚源、开源证券研究所 -40%-20%0%20%40%60%2021-102022-022022-06保利发展沪深300相关研究报告 开源证券证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/8 目 录 1、 单月销售金额同比增长，销售面积同比下降 ......................................................................................................................... 3 2、 保持较高拿地强度，项目布局以长三角核心城市为主 ......................................................................................................... 4 3、 投资建议 .................................................................................................................................................................................... 4 4、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 5 附：财务预测摘要 ............................................................................................................................................................................ 6 图表目录 图 1： 保利发展 9 月签约面积同比下降 8.30% ............................................................................................................................ 3 图 2： 保利发展 9 月份签约金额同比增长 6.60% ........................................................................................................................ 3 图 3： 保利发展 1-9 月签约面积