房地产行业2022年9月月报：“金九”弱复苏，“银十”需等待

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业月报 2022 年 10 月 10 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 《从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点》(2021/10/26) 《2021 年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热—冷—稳”趋势，央国企或将持续土拍主导地位》(2022/3/3) 《地产纾困新路径探索：AMC 对房企化债的作用究竟有多大？》(2022/5/23) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业 2022 年 9 月月报 “金九”弱复苏，“银十”需等待 9 月整体新房成交环比增速转正，同比降幅呈收窄趋势，一线城市率先企稳复苏。二手房成交同比仍保持双位数正增长，但环比持续下降。我们认为当前销售处于筑底回升阶段。预计短期内，中央及地方需求端政策将带动刚性和改善性需求的释放，房地产市场也将逐步回稳。 核心观点  新房：整体新房成交小幅回暖，一线城市同比增速率先转正。9 月 38 个城市成交面积 1756.7 万平，环比+15.5%，同比-13.4%，较 8 月同比降幅缩小 12.5pct，前九月累计同比下降 33.4%。一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为+17.3%、+1.7%和+21.2%，同比增速分别为+13.2%、-27.7%和-12.8%。具体而言，一线城市成交量环比均上涨，二三线城市中：1）前期高热城市增长动能转弱，如南京、武汉、成都、厦门、无锡等，同环比均出现不同程度回落，其中成都主要受到疫情影响；2）密集出台了宽松政策的城市成交底部回升，如青岛、南宁、苏州。我们认为 10 月市场有望进一步修复，月末中央在信贷与税收方面持续释放利好，预计各地将“因地制宜”持续落实宽松政策，购房者信心或将逐步重塑，观望情绪或有所下降。  二手房：9 月二手房成交环比持续下降，但同比仍能保持两位数增长，九成城市同比出现不同幅度的增长。9 月 14 个重点城市二手房成交量为 530.7 万平，环比下降 15.9%，同比上升 21.3%，同比增速较 8 月小幅下降 1.9pct。一、二、三线城市环比增速分别为+0.1%、-28.1%和+4.9%。九成的城市均出现不同程度的同比上升，除南京同比下跌外，其余城市均同比上升。但仍有七成城市环比下跌。  库存与去化：整体库存保持平稳，去化周期环比减少。截止到 9 月末，14 个城市新房库存面积1.04 亿平，环比+0.8%，同比+5.3%；去化周期为 13.7 个月，环比-6.2%，同比+44.5%。一、二、三线城市库存面积环比+4.8%、-1.4%和-2.8%，同比+14.6%、+0.4%和-11.6%；去化周期分别为 12.1、11.6 和 12.7 个月，环比-4.0%、-5.4%和-8.2%，同比+44.2%、+49.4%和+12.0%。上海、杭州、苏州、宁波去化周期在 12 个月以内。  开盘去化率：31 个重点城市平均开盘去化率由 8 月的 40%微幅下降至 9 月的 39%。从周度变化呈现出“先降后升”的走势，8 月末 9 月初去化率稳中有降，一度跌至 36%，而随着杭州、成都等热点城市在 9 月中下旬迎来了集中供应期，结构性拉升了市场热度，至第 39 周（9.19-9.25）去化稳步回升至 59%。各城市分化格局延续：上海、合肥、杭州短期市场热度依旧较高，去化率均在 7 成以上；合肥、深圳核心区域优质项目入市，结构性拉动 9 月去化率稳步提升了 10 个百分点以上。但仍有约半数城市去化率尚在 30%以下。  土地市场：9 月重点城市第三批次集中土拍密集开拍，再加上进行第二轮土拍的郑州、沈阳及长春，9 月合计有 13 个城市进行集中土拍。本月百城住宅用地成交建面环比+14%，同比-32%；楼面均价 4594 元/平，同比+7%，环比+36%，主要是因为：1）重点城市集中土拍，一二线城市土拍增多；2）为了提振土地市场热度，包括北京、上海在内的不少城市第三轮集中供地大幅提升了优质用地的占比，供地主力明显更加偏向臵业热度较高的中心城区。不过，土拍热度并未一同走高，因城市冷热分化趋势凸显，溢价率环比微降 0.8 个百分点至 3.2%。  房企：1）百强房企 9 月单月权益口径销售额同比-30.3%（前值-32.9%）；累计权益销售额同比-46.3%（前值：-47.9%），同比降幅仍维持在较高水平。CR5、CR10、CR20、CR50 单月权益口径增速-10.3%、-11.1%、-20.0%、-24.9%，降幅较上月收窄了 22.6、13.3、8.4、9.2pct。TOP20 房企中四成房企单月销售额增速为正，除越秀地产（+11.4%）外，其余房企累计销售额同比均下滑。2）百强房企 9 月拿地金额同比-34.4%（前值-81.5%），与整体供地节奏有关，9 月集中土拍集中进行；累计拿地金额同比-58.5%（前值：-61.6%）。9 月百强房企拿地强度从 8 月的 12%提升至 29%，但与去年 9 月相比仍下降了 3pct；1-9 月累计拿地强度为 25%。9 月 CR5、CR10、CR20 拿地强度分别为 46%、46%、45%，明显高于排名 20 名以后的房企。其中 CR5 拿地金额同比降幅相对较大，其中中海与中国铁建拿地金额同比分别下降了 58%和 78%，主要是因为上半年热点城市频繁拿地，出于稳健经营的考量阶段性放缓拿地节奏。拿地较多的为龙头央企和区域性深耕房企：9 月拿地排名靠前的是中海、保利、建发、华润、绿城、滨江，均超过 100 亿元。 投资建议  我们认为当前销售处于筑底回升阶段，当前市场预期的修复需要多重有利因素叠加带动，而9 月末中央接连两日释放信贷与交易税的重磅利好。预计短期内，中央及地方需求端政策将带动刚性和改善性需求的释放，房地产市场也将逐步回稳，特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，以带动整体市场预期恢复。建议关注销售基本面兑现后的地产板块机会。我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的臵业；3）有预期差的房企：金地