房地产行业930三大利好政策点评：聚焦定向降息减税，彰显政策阶段性和灵活性

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] 发布时间：2022-10-08 [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -1% -8% -11% 相对收益 6% 7% 11% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 115 总市值（亿） 15039 流通市值（亿） 6670 市盈率（倍） 46.85 市净率（倍） 0.88 成分股总营收（亿） 30211 成分股总净利润（亿） 303 成分股资产负债率（%） 79.39 [Table_Report] 相关报告 《东北地产周报：9 月第三周销售环比有所改善，北京集中供地央国企仍为主力》 --20220926 《2022 年房企中报综述：调整与分化持续，等待冬去春来》 --20220919 [Table_Author] 证券分析师：吴胤翔 执业证书编号：S0550522030003 18117166023 wuyx@nesc.cn 研究助理：喻杰 执业证书编号：S0550122050029 18116067286 yujie@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告 / 行业动态报告 930 三大利好政策点评：聚焦定向降息减税，彰显政策阶段性和灵活性 报告摘要： [Table_Summary] 阶段性下调首套房利率，提升刚需观望者购房热情。9 月 29 日央行和银保监会发布通知，对于 2022 年 6-8 月份新房销售价格同环比均连续下降的城市，在 2022年底前放宽首套房贷利率下限。下调房贷利率下限可以改变 LPR 的加点（或减点），也即在政策实施期间购房可以享受利率优惠最长达 30 年。从 70 个大中城市房价指数来看，有超过 20 个城市符合 6-8 月房价同环比持续下滑，其中主要以三线和部分弱二线城市为主，由于新房房价指数与政策原文提到的新建商品住宅销售价格仍有一定差异，更多二线、三四线城市或有望加入这一名单。首套房贷利率最大下调水平有望在部分城市与主流经营抵押贷（3.6-3.7%）保持一致，同时我们认为相比于利率究竟能下调多少，该政策的实施更考验的是地方政府、银行和房企在购房情绪上的推动效果。 提振非“满五唯一”房交易，引导改善型需求释放。9 月 30 日税务总局发布通知，在 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日期间，纳税人出售自有住房并在1 年内同城重新购房，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。在二手房交易中，个税的免征规则较为严苛，卖方自办理不动产权证明满 5 年且是所在省内名下唯一住房的情况下，方可免除这部分税额。对于非“满五唯一”的家庭而言，在政策允许期间进行同城置换可以享受个人所得税退税，相当于政府间接给予 1-2%的购房优惠。与二手房“带押过户”相似，一年内置换退税政策能够提升二手房交易热情，促进购房“链式”反应，提振市场成交。 时隔七年再度下调利率，宽信用政策再度加码。9 月 30 日央行宣布，决定自 2022年 10 月 1 日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下（含5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6%和 3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。我们认为，对于房价较低城市和收入相对稳定的职工而言，公积金贷款具有极高的性价比，同时由于前期部分城市已经出台包括公积金贷款认房不认贷的政策，因此对于刚需和改善型需求释放均有一定提升作用。 投资建议：今年金九成色相对欠缺，中央多部委在 9 月底连续两天发布三大重磅政策及时且必要；中长周期来看城镇化率、人均住房面积、疫情影响整体趋弱等因素仍然能够支撑我国房地产维持合理规模，当下房地产市场不缺需求，缺乏的是需求释放的友好环境。本次三项政策：（1）着力于需求端降息和减税，可以较好降低刚需和改善型需求的购房成本；（2）具有较强“阶段性”特征，着重提振今年四季度交易活力，促使购房观望者开始行动，催化购房链式反应，同时顺应行业周期，设置政策退出时点，避免长周期过度透支需求；（3）充分体现长效机制下中央指导和因城施策的政策灵活性，工具箱仍有工具，结合行业销售投资等情况继续用好用足。我们认为，稳健绿档房企在本轮政策宽松周期中将持续受益于行业格局改善和盈利水平提升，同时未来优质混企和民企信用逐步修复、拿地回归常态，可适度配置弹性标的，A 股建议关注保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份、金地集团、万科 A、滨江集团；H 股建议关注中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业。 风险提示：房价过快反弹造成政策两难；国内新冠疫情反复。 [Table_CompanyFinance] 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 保利发展 18.00 2.29 2.35 2.57 6.82 7.66 7.00 买入 建发股份 13.85 2.07 2.21 2.61 6.06 6.27 5.31 买入 华发股份 9.85 1.34 1.64 1.83 6.38 6.01 5.38 买入 金地集团 11.49 2.08 2.22 2.49 6.24 5.18 4.61 买入 万科 A 17.83 1.94 2.06 2.28 10.19 8.66 7.82 买入 滨江集团 11.46 0.97 1.30 1.53 4.80 8.05 6.84 买入 -30%-20%-10%0%10%20%2021/102022/12022/42022/7房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 12 [Table_PageTop] 房地产/行业动态 目录 1. 首套房贷利率政策 .............................................................................................. 3 1.1. 929 部分城市下调首套房贷利率 ............................................................................................ 3 1.2. 阶段性定向宽信用，推动刚需观望者开始行动 ................................................................... 3 2. 置换个税退还政策 ............................................................................