地产天天见（第38期）：930地产政策密集出台释放了怎样的利好？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 10 月 9 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 37 期）：房企商票发行与逾期情况如何了？》 《地产天天见（第 36 期）：从南昌集中土拍反映出的弱二线城市土地市场情况如何了？》 《地产天天见（第 35 期）：保障房 REITs 大涨后能否持续成为发展焦点？》 《地产天天见（第 34 期）：我国房产税预计规模有多少？一线城市压力会有多大？》 《地产天天见（第 33 期）：我国房地产税的由来？沪渝试点效果如何？》 《地产天天见（第 32 期）：由人口迁移带来的新增住房需求有多少？》 《地产天天见（第 31 期）：由家庭人数的增加带来的新增住房需求有多少？》 《地产天天见（第 30 期）：我国由结婚带来的新增住房需求有多少？》 《中国的真实住房需求还有多少？（2022 版）》20220803 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索—暴雷房企区域性研究系列之闽系篇》20220519 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 38 期） 930 地产政策密集出台释放了怎样的利好？ 【每日一问】 中央接连两日释放重磅利好。9 月 29 日~30 日，央行接连两日出台首套房信贷放松政策，一方面，明确符合条件的城市可阶段性下调或取消首套房贷利率下限，政策以“因城施策”为主；另一方面，全国范围内下调公积金贷款利率，商贷、公积金贷款全方位推进，主要针对首套房购房群体，预计将有效带动刚性住房需求释放。财政部、税务局跟进落实个人所得税政策，更侧重支持居民换房改善性需求。传统“银十”即将到来，在当前阶段，房地产市场的修复需要更多有利因素叠加带动，9 月底中央接连两日释放重磅利好，有利于稳市场、稳预期。我们预计四季度，仍需更大力度、更大范围、更快节奏地优化政策，特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，以带动整体市场预期恢复。 央行发布阶段性调整差别化住房信贷政策。我们认为政策具有一定的覆盖广度，“因城施策”范围内的统一调整效果将更显著。按照当前 5 年期 LPR 来看，首套房房贷利率下限为 4.1%。此次调整意味着符合条件的城市首套房贷利率下限可以在 4.1%的基础上进一步下调。根据我们的统计，70 大中城市中有 23 个城市满足相关调整条件； 23 个城市 2020 年商品住宅销售面积合计 1.23 亿平，占全国的比例约 8%。城市具体为：天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。主要集中在中西部地区，三分之一为二线城市，其余为三四线城市。若考虑房价压力相对更大的低能级城市，预计符合条件的城市范围更广。我们认为，对于市场承压的城市来说，政策执行过程中或有一定空间，未来或有更多城市结合自身实际情况调整首套房贷利率下限。 我们认为，金融数据持续走弱、地产销售景气度持续低迷、房价预期持续走差、微观居民房贷“掏兜比例”仍然不低是调整的主要原因。本次新政与我们此前反复提出的“如果要加速需求的释放，必须要在信贷上做明显的宽松调整”契合。我们认为十一期间还会有“因城施策”类的政策，但我们预计仍然以信贷上的为主。此次调整具有一定信号意义，将有助于增强市场的信心及后续政策进一步调整的预期。1）有助于降低购房成本，缓解购房者臵业压力，支持特定城市的刚需释放。同时，由于时间期限定为 2022 年底前，有利于促进观望需求及时入市，带动四季度市场活跃度提升。2）对特定城市，政策明确首套房贷利率下限可以取消，政策空间被打开，有利于提振市场情绪。3）有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策、带动房贷利率下行。9 月贝壳研究院监测的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 4.15%，二套利率为 4.91%，分别较上月回落 17 个、15 个基点；平均放款周期为 25 天，与上月基本持平。 此外，央行时隔 7 年再次下调公积金贷款利率，上次下调是在 2015 年 8 月，本次下调后，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上公积金贷款利率分别降至为 2.6%和 3.1%，分别均下调了 15BP。由于没有限定新发贷款，预计存量首套个人住房公积金贷款或也将对应调整。商业贷款利率持续下降，公积金贷款和商贷的利差逐步缩小，为避免公积金贷款的吸引力下降，客观上也需要公积金贷款利率进行下调。 财政部、税务总局发布支持居民换购住房减免个税政策。现有二手房交易个人所得税税率为 1%~3%，自用 5 年以上且是家庭唯一用房的免征。根据贝壳研究院数据，2021 年我国二手房市场销售金额约 7 万亿元，假设 50%免征个税，剩余 50%均按照住房转让收入 1%计税，二手房转让个税规模也有 350 亿元，我国个人所得税税收一年大约在 1.4 万亿元，二手房转让个税占比在 2.5%，此次调整预计对城市的财政收入的影响较小，但能够在一定程度上激发购买信心。此条措施并非第一次提出。为鼓励个人换购住房，早在 1999 年 12 月，财政部和税务总局就曾发布通知：“对出售自有住房并拟在现住房出售后 1 年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税”。直至 2010 年，面对主要城市房价上涨幅度较大的情况，该条例被废止。本次调整可视为时隔 12 年后的重启。 此前的个税减免以地方微调为主，本次为全国性的调整，具有信号意义。我们认为政策将会产生以下几点影响：1）直接降低房屋交易和臵换成本。2）提升二手房市场的流动性，市场活跃度将有所提升，通过二手房交易来带动新房，特别是臵换需求，起到鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动改善型住房消费的作用。3）此次个税减免约定了期限与地点（23 年底前、出售和新购住房在同一城市），一方面有助于仍在观望的需求在一年内陆续释放，另一方面也避免了个别高能级城市需求过分涌入或低能级城市过度抛售的行为。4）此前征税对于“满五唯一”个税免征，因此此次个税减免更利好多套房持有者及购入未满五年的房屋持有者臵换房产。 【收评】 从大盘表现来看，9 月 30 日申万房地产板块上涨 2.03%，相对沪深 3