房地产行业周观点：因城施策力度加大，部分城市取消利率下限

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 因城施策力度加大，部分城市取消利率下限 -房地产行业周观点 房地产 评级：增持（维持） 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 联系人：贾惠淋 Email：jiahl@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 115 行业总市值（亿元） 15,039.44 自由流通市值（亿元） 7,218.93 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 <<20220924：银监会强调合理满足房地产融资需求，北京三轮土拍回暖>> 2022.09.25 <<20220917：8 月行业数据环比改善，城市内部土拍热度分化>> 2022.09.18 <<20220910：8 月信贷数据改善，三地发布集中供地公告>> 2022.09.11 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 EPS PE 评级 (元/港币) 2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 浦东金桥 10.6 1.5 2.4 3.1 3.2 7.3 4.5 3.4 3.4 买入 保利发展 18.0 2.3 2.4 2.5 2.7 7.9 7.5 7.1 6.6 买入 万科 A 17.8 1.9 2.1 2.3 2.5 9.2 8.5 7.8 7.0 买入 绿城中国 14.8 1.0 1.6 2.1 2.6 12.8 8.2 6.4 5.1 买入 滨江集团 10.5 1.0 1.1 1.4 1.8 10.8 9.2 7.4 5.9 买入 招商蛇口 16.3 1.3 1.4 1.4 1.5 12.5 12.0 11.4 10.8 买入 南京高科 6.9 1.4 1.6 1.7 1.8 5.1 4.4 4.0 3.8 买入 备注：股价使用 2022 年 09 月 30 日收盘价 [Table_Summary] 投资要点 周度观点：  央行阶段性调整差别化住房信贷政策：9 月 29 日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在 2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。此外，央行决定自 2022 年 10 月 1 日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点。 70 个大中城市中，23 个城市符合 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的条件。我们认为，此次取消首套房利率下限约束，政策力度较大，扩大了符合条件城市的利率调整空间，能够降低购房者利息支出；同时，政策具有时效性，有利于需求集中释放。  财政部支持居民改善住房条件：9 月 30 日，财政部、国家税务总局发布公告自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 财政部支持换购住房，体现了其满足居民改善型住房需求。我们认为，财政部政策叠加短期房贷利率的下调，能够对消费者预期产生积极作用，有利于加快改善性住房需求的释放进程，带动市场企稳回升。  我们认为，随着因城施策力度的逐渐加强，叠加货币政策持续宽松，市场将呈现底部反转态势。宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥、南京高科；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科 A、绿城中国、招商蛇口；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团。 行业跟踪  销售回顾（09.24-09.30）：重点监测 33 城合计成交面积 585.6 万㎡，环比上周增长 46.5%；2022 年累计成交 12687.9 万㎡，累计同比下降 36.8%。其中，一线城市成交 108.8 万㎡，环比上周增长 11.0%，2022 年累计成交 2480.9 万㎡，累计同比下降 24.5%；二线城市成交 287.8 万㎡，环比上周增长 68.3%，2022 年累计成交6342.8 万㎡，累计同比下降 30.2%；三线城市成交 189.1 万㎡，环比上周增长 44.8%，2022 年累计成交 3864.2 万㎡，累计同比下降 49.8%。  土地供应（09.19-09.25）：百城土地宅地供应规划建筑面积 2227 万㎡，2022 年累计供应规划建面 41882 万㎡，累计同比下降 42.2%，供求比 1.43。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价 6205 元/㎡，近四周平均挂牌均价 5526 元/㎡，环比下降 9.4%，同比下降 1.2%。  土地成交（09.19-09.25）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积 1481 万方，2022年累计成交 29245 万㎡，累计同比下降 48.3%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为 12233 元/㎡，环比增长 39.6%，同比增长 86.8%，整体溢价率为 3.2%，2022 年平均楼面价 6418 元/㎡，同比增长 13.4%，溢价率 3.8%，较去年同期下降 11.6 个百分点。  风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业周报 内容目录 销售回顾（09.24-09.30） ................................................................................... - 3 - 土地供应（09.19-09.25） ................................................................................... - 5 - 土地成交（09.19-09.25） ................................................................................... - 8 - 图表目录 图表 1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） .................................................... - 3 - 图表 2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） .................................................... - 4 - 图表 3：百城土地供应情况（万㎡、%） ............................................................ - 5 - 图表 4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） ................................................