房地产行业2022年中报综述：行业经营规模增速收敛，静待利润率企稳

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 10 月 3 日 行业研究 行业经营规模增速收敛，静待利润率企稳 ——房地产行业 2022 年中报综述 房地产（地产开发） 11 家重点房企 22 年 H1 营收增速放缓，资产负债总规模较期初小幅波动 22 年 H1，我们紧密跟踪的 11 家房地产上市公司（以下简称 “11 家重点房企”）合计实现营业收入 8074.4 亿元，同比增长 9.7%；全口径销售合同额合计 11950.5亿元，同比减少 34.8%；实现营收正增长的公司有 7 家，实现销售同比正增长的公司有 1 家。截至 22 年上半年末，11 家重点房企总资产规模达 8.9 万亿元，同比增长 1.9%；总负债规模为 65970 亿元，同比降低 0.4%，有息负债总规模达19942 亿元，同比增长 10.4%；整体经营规模稳定。 11 家重点房企整体利润率降幅收窄，静待企稳，盈利质量逐年提升 22 年 H1，11 家重点房企实现毛利总额 1794 亿元，同比减少 5.4%，整体毛利率为 22.2%，同比降低 3.6pct，其中金地集团、新城控股、中国金茂毛利率小幅反弹；归母净利润合计 715 亿元，同比减少 13.2%，整体归母净利润率为 8.9%，同比降低 2.3pct；整体 ROE（归母、摊薄口径）为 4.80%，较 21 年 H1 降低 1.1pct；扣非归母净利润占归母净利润的比重为 96.5%，较 21 年 H1 提升 8.2pct。 11 家重点房企三道红线全绿档，融资结构改善，供应链占款比例降低。 22 年 H1，11 家重点房企中报披露的三道红线指标全部实现绿档，其中剔除预收款的资产负债率平均值为 66.1%，非受限现金短债比平均值为 2.05，净负债率平均值为 51.4%，综合融资成本均值降低至 4.23%；一年内到期有息负债总规模为4288 亿元，同比持平，占总有息负债比重为 21.5%，较 21 年末降低 1.2pct ；11 家重点房企供应链应付款总额为 1 万亿元，同比增长 0.6%，占存货比重为22.04%，较 21 年末降低 1.5pct，无息杠杆水平小幅降低。 11 家重点房企周转水平稳定，预期下半年整体结转规模同比仍将小幅正增长。 22 年 H1，11 家重点房企整体存货周转率为 13.8%，总资产周转率为 9.1%，分别较 21 年 H1 提升 1.2pct 、0.4pct；11 家重点房企平均存货周转率为 13.9%，较 21 年 H1 提升 0.4pct，优质房企整体运营水平保持稳定。 投资建议：1）2022 开年以来，多方释放积极信号，5 年期 LPR 连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α 风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α 风险”仍有暴露可能。3）2 月 24 日住建部提出满足合理的改善型购房需求，3 月 5 日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4 月 29 日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5 月 15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段；7 月 28 日政治局会议定调“保交楼”；8 月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9 月 23 日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科 A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221001 政策利好频发，促需求进入实质性阶段——对近期房地产行业政策的点评 20220925 百城土地成交降幅持续收窄，地产金融泡沫化势头实质性扭转——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 8 月） 20220924 房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，首笔保交楼专项借款到位——对银保监会相关部门负责人发言的点评 20220916 居民杠杆扩张乏力，公募 REITs加速扩容——光大证券房地产行业流动性及公募 REITs 跟踪报告（2022 年 8 月） 20220901 8 月百强房企销售业绩环比企稳，区域龙头复苏加速——房地产行业百强销售月报（2022 年 8 月） 要点 仅供内部参考，请勿外传 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 整体营收增速放缓，资产负债总规模较期初小幅波动 ........................................................ 3 1.1、 11 家重点房企 22 年 H1 营收 yoy+9.7%，销售额 yoy-34.8% .................................................................. 3 1.2、 11 家重点房企总资产规模稳定，存货规模较年初小幅下滑 1.4% ........................................................... 4 1.3、 11 家重点房企总体有息负债连续平稳扩张 ............................................................................................. 5 2、 整体利润率降幅收窄，静待企稳 ....................................................................................... 6 2.1、 11 家重点房企整体毛利率降幅收窄，部分公司毛利率小幅反弹 ............................................................ 6 2