房地产行业-对支持居民换购住房有关个人所得税政的点评：退税活跃换手，北上带动复苏

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.09.30 退税活跃换手，北上带动复苏 ——对支持居民换购住房有关个人所得税政的点评 谢皓宇(分析师) 郝亚雯(分析师) 白淑媛(分析师) 010-83939826 010-83939776 021-38675923 xiehaoyu@gtjas.com haoyawen@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010005 S0880518010004 本报告导读： 财政部、税务总局联合公告，对截止 2023年年底之前的换房购房者，将予以个税退回，预计将助推改善型需求恢复，并带动刚需复苏，对一线城市的作用尤为明显。 摘要： [Table_Summary]  财政部和税务总局发布公告，对换房的购房者，予以个税退回。根据规定，自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。  由于个税退回有比例要求，且一线城市对非普住宅认定标准较高，导致交易存在高额个税，我们认为对于一线城市、尤其是改善型需求作用极大。由于满五唯一的要求和非普住宅的认定要求较严格，尤其是针对一线城市，按照总价计算个税均会出现高额个税的情况，导致在出售时，大多采取原价过网签的形式，这会导致购房门槛过高，几乎等同于全款，否则将产生价差 20%或者全额 1%（仅针对原值无法取得的项目）的个税。若能够做个税退回，则将极大的活跃一线城市，尤其是北京和上海的楼市（北京和上海对非普住宅的认定均有总价约束，且约束上限较低）。  结合央行取消 6~8 月房价下跌城市的按揭贷款利率下限，本次财政部宽松政策，将使得一线城市二手房活跃，并向新房和其他城市传导，示范作用远大于此前。央行针对房价下跌城市的按揭贷款利率宽松，更多的是针对低能级城市，偶有个别二线城市，而本次财政部政策涵盖范围更为宽泛，针对所有城市，再考虑到二手房成交以核心城市尤其是一线城市为主，且个税缴纳高的城市也更多为北京和上海，预计将对这两个城市带来积极的作用，并通过二手房向新房和其他城市传导，有明显的积极意义。  相比于年初的政策，近两次政策均为中央下发，和以往由地方政府发布不同，当前具备积极的意义，底部探明。继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，并持续推荐一线央国企，如保利发展、招商蛇口、万科 A 等，同时，结构性资产荒已经出现，推荐金融街、中新集团等，受益中国国贸。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《期待政策的延展性》 2022.09.30 房地产《城市周期展现，本土房企崛起》 2022.09.29 房地产《供应创新高，联合拿地提升》 2022.09.29 房地产《土拍企稳，现房销售利好央国企》 2022.09.27 房地产《弱复苏兑现，博弈机会再起》 2022.09.20 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 仅供内部参考，请勿外传 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 9.30 最新股价（元） 21 EPS 22E EPS 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 18.00 2.29 2.23 7.9 8.1 2,155 120 19% 增持 000002.SZ 万科 A 17.83 1.94 2.27 9.2 7.9 1,980 116 -4% 增持 001979.SZ 招商蛇口 16.34 1.31 1.40 12.5 11.7 1,265 77 27% 增持 600383.SH 金地集团 11.49 2.3 2.1 5.0 5.5 519 45 -7% 增持 002244.SZ 滨江集团 10.47 1.0 1.1 10.8 9.8 326 31 131% 增持 000402.SZ 金融街 5.08 0.55 0.60 9.2 8.5 152 30 -10% 增持 601512.SH 中新集团 8.14 1.02 1.18 8.0 6.9 122 15 -7% 增持 000656.SZ 金科股份 2.09 0.67 0.71 3.1 2.9 112 53 -53% 增持 0688.HK 中国海外发展 18.50 3.67 3.71 5.0 5.0 2,024 109 16% 增持 1109.HK 华润置地 27.95 4.54 3.93 6.2 7.1 1,993 71 -1% 增持 0960.HK 龙湖集团 20.40 3.93 3.81 5.2 5.4 1,281 63 -36% 增持 2007.HK 碧桂园 1.65 1.16 0.16 1.4 10.3 402 244 -73% 增持 3900.HK 绿城中国 13.35 1.79 1.82 7.5 7.3 336 25 22% 增持 0817.HK 中国金茂 1.45 0.37 0.45 3.9 3.2 184 127 -34% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 0.72 0.87 0.93 0.8 0.8 68 94 -82% 增持 1918.HK 融创中国 4.14 0.83 1.05 5.0 4.0 226 54 -61% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 仅供内部参考，请勿外传 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于