房地产行业重大事项点评：促流通提信心，组合拳稳定地产市场

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 7 页起的免责条款和声明 促流通提信心，组合拳稳定地产市场 房地产行业重大事项点评｜2022.10.1 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 本轮政策组合拳，一方面是重视降低居民购房利息支出负担，另一方面是重视提升存量住房流通率，鼓励卖小买大，卖旧买新。我们预计，在政策的组合拳作用之下， 2022 年 9-12 月全国商品房销售额同比降幅将明显改善，预计仅同比下降 2%（1-8 月累计同比下降 28%）。销售的复苏带动企业经营性回款增加，能有效避免信用风险继续蔓延和交付问题不断发酵，但稳住企业投资和新开工的信心尚需时日。 ▍财政部，税务总局发布公告，为支持居民改善住房条件，在 2023 年底前，对出售自有住房并在出售后 1 年内重新购买住房的纳税人，部分或全部退还已缴纳的，因其出售原自有住房而产生的个人所得税。同日，中国人民银行公告，2022年 10 月 1 日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点。 ▍销售是关键抓手，只有销售复苏才能逐步解决信用和交付问题。2022 年 9 月（不含 30 日），我们统计重点城市新房网签套数同比下降 10.5%，二手网签套数同比上升 21.3%，这较之前 8 月改善明显（前 8 月累计新房网签套数同比下降32.1%， 二手网签套数同比下降 18.8%）。但房地产市场仍然存在两个亟待解决的问题，即企业不断被迫用经营回款偿付债务，信用可能继续出险，和在建资金不足，部分项目延期交付。这两个问题又和新房销售问题共振。解决三个问题最好的抓手是提振了销售去化速度。增加房地产行业整体经营性现金流入，才能避免企业继续出险，力促项目交付，为稳经济大盘作贡献。 ▍降低居民自住负担，为合理自住正名。居民追求更好的居住条件，卖小买大，卖旧买新，本身是合理的，在特定的历史条件下（房屋总保有量有限，房价上涨过快），政策阶段性限制了部分类别需求释放。2022 年 8 月份，70 个大中城市有 50 个新房价格下降，56 个二手房价下降，且各线城市房价涨幅回落或降幅扩大。2022 年前 8 月全国土地出让金同比下降超过 28%，包括北上广深在内的核心城市供地意愿强烈，多地公告在常规三批次供地基础上增加供地次数，且各地在售资源亦充足。我们相信房价无明显上行空间，政策可以更大力度支持需求释放。 ▍提升存量交易流通率是鼓励去化的新办法。和 10 年前不同，今天大量的住房需求，绝大多数是卖小买大，卖旧买新的需求。提升存量住房流通率，就能有效提升房地产开发行业经营性现金流入。我们估计，目前不满足“满五唯一”的可销售存量房占社会存量的大多数，这些房屋本身不享受减征个人所得税待遇（大多数城市按照成交价的 1%或买卖差额的 20%征收）。我们预计，新政能有效提升存量房屋交易流通率，鼓励换房需求。另外，政策采取的是新购房屋时退税（而不是卖房时免税），则有利于居民在一定期限内释放合理居住需求。我们认为，存量房连环单并行办理，允许带押过户等政策，也在致力于提升二手交易效率。 ▍个人住房信贷成本过高现象，正得到明显改观。2021 年总计发放公积金个人住房贷款 13964 亿元，相当于当年全国商品房销售额的 7.7%，公积金一直都是我国居民住房杠杆中仅次于商贷的第二大组成部分。此次公积金贷款利率的下调，能进一步降低居民的购房负担。人民银行、银保监会通过阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，降低公积金贷款利率等政策，迅速调低过高的个人贷款定价。我们相信，市场销售会随利率下行而继续复苏。 ▍风险因素：部分房地产企业信用风险。部分三四线城市房价持续下跌，销售持续不振的风险。 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业重大事项点评｜2022.10.1 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 ▍销售延续弱复苏局面，新开工和投资恢复则有待时日，供给侧改革继续推进。我们认为，在政策的组合拳作用之下，2022 年 9-12 月全国商品房销售额同比降幅将明显改善，预计仅同比下降 2%（1-8 月累计同比下降 28%）。销售的复苏带动企业经营性回款增加，能有效避免信用风险继续蔓延和交付问题不断发酵，但稳住企业投资和新开工的信心尚需时日。投资收缩的企业已经面临货值不足问题，开发行业供给侧改革已经进入下半场。我们看好助力成交效率提升，保障存量交易安全，从而最顺应当前政策取向的房产服务平台贝壳。我们看好融资渠道通畅，未来市占率和盈利能力提升的发展商，包括保利发展、万科 A、绿城中国、华润置地、滨江集团和招商蛇口。我们也看好份额持续提升的央企物管公司，包括保利物业，华润万象生活，招商积余和中海物业。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 简称 收 盘 价（ 交 易币种） EPS（元） PE 评级 21A 22E 23E 24E 21A 22E 23E 24E 开发 保利发展 18.00 2.29 2.29 2.63 3.09 7.9 7.8 6.8 5.8 买入 万科 A 17.83 1.94 2.10 2.26 2.54 9.2 8.5 7.9 7.0 买入 绿城中国 14.76 2.29 2.82 3.11 3.60 5.9 4.8 4.4 3.8 买入 华润置地 30.90 3.73 4.14 4.53 4.93 7.6 6.9 6.3 5.8 买入 美的置业 7.38 2.88 2.07 2.20 2.07 2.4 3.3 3.1 3.3 买入 龙湖集团 22.55 3.57 3.83 4.29 4.85 5.8 5.4 4.8 4.3 买入 招商蛇口 16.34 1.34 0.94 0.97 1.02 12.2 17.3 16.9 16.0 增持 金地集团 11.49 2.08 1.57 1.32 1.35 5.5 7.3 8.7 8.5 买入 华发股份 9.85 1.51 1.65 1.81 1.82 6.5 6.0 5.4 5.4 买入 越秀地产 9.48 1.34 1.41 1.65 2.02 6.5 6.2 5.3 4.3 买入 服务 华润万象生活 30.15 0.76 1.00 1.35 1.72 36.7 27.6 20.5 16.1 买入 绿城服务 5.25 0.26 0.29 0.35 0.44 18.5 16.9 13.7 11.0 买入 招商积余 15.26 0.48 0.66 0.86 1.12 31.5 23.1 17.7 13.7 买入 保利物业 41.65 1.53 2.03 2.71