房地产开发行业8月数据前瞻：销售金额同比被动修复，单月同比-23.6%，土拍市场供需双弱

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业月报 2022 年 09 月 14 日 房地产开发 8 月数据前瞻：销售金额同比被动修复，单月同比-23.6%，土拍市场供需双弱 新房销售：8 月销售金额单月同比小幅改善至-23.6%。金额方面，1-8 月中指 101 个样本城市累计住宅销售金额为 40886 亿元，同比下降 38.4%，同比跌幅收窄 1.8pct。8 月单月 101 个样本城市销售金额为 5414 亿元，环比下降4.3%，同比下降 23.6%，同比跌幅收窄 4.5pct。8 月销售同比降幅小幅收窄，考虑到去年下半年基数下行，预计 9-12 月同比跌幅将继续收窄。 面积方面，1-8 月样本城市累计住宅销售面积为 23176 万方，同比下降 40.9%，同比跌幅收窄 1.7pct。8 月单月 101 个样本城市销售面积为 3001 万方，环比下降 1.2%，同比下降 25.7%，同比跌幅收窄 12.2pct。价格方面，1-8 月住宅销售累计均价为 17642 元/平，环比提升 0.3%，同比提升 4.3%。 新房库存去化：去化周期环比小幅缩短至 19.9 个月。根据克而瑞数据，7 月70 个样本城市住宅库存面积为 50000 万方，环比提升 0.07%，同比提升1.40%。去化周期方面，7 月样本城市去化周期为 19.9 个月，环比减少 0.1月。其中一线、二线、三线城市去化周期分别为 16.7、18.9、23.0 个月，较上月分别-0.2、+0、-0.4 月。 土地供应：8 月供应建面、出让金同比跌幅扩大至-52.5%/-2.6%。供应方面，1-8 月，中指 300 个样本城市宅地供应建面为 36953 万方，同比降低44.1%，同比跌幅扩大 1.2pct。8 月单月供应建面为 3812 万方，环比降低33.9%，同比降低 52.5%，跌幅扩大 38.0pct。 出让金方面，样本 300 城 1-8 月宅地出让金为 17092 亿元，同比降低 43.2%，同比跌幅收窄 2.6pct。8 月单月宅地出让金为 1772 亿元，环比降低 49.3%，同比降低 2.6%，同比跌幅扩大 62.1pct。土地市场供需双弱。 价格方面，8 月全国宅地平均楼面价为 5042 元/平，土地成交溢价率为 3.0%，溢价率环比降低 0.5pct。8 月全国宅地流拍率为 18.6%，环比提升 8.4pct。 政策：8 月全国及地方房地产政策出台频次环比有所提升。据我们不完全统计，今年 1.1-9.11 地方与中央共计出台了 634 条房地产相关政策，其中一线、二线、三线城市分别出台了 41、206、318 条房地产相关政策。8 月单月共出台 95 条，较 7 月环比增加 12 条。今年累计看，限贷放松为主要的放松路径。 近期销售依然疲弱，下半年政策放松仍具备空间。8 月累计与单月销售同比虽均小幅改善，主要由于（1）去年 7 月开始整体的基数下行，8 月更多是被动性的改善。（2）部分城市政策放松带来的结构性复苏。整体销售依然疲弱，从单月量能看，8 月低于今年 6、7 月水平，亦低于 1 月水平，略高于 4 月水平。销售表现疲弱的原因有：（1）经济下行压力带来的购买力减弱、未来不确定性增加带来的持币需求提升，市场信心依然不足。（2）8 月受疫情影响，部分核心城市如成都销售锐减，拖累整体销售表现。（3）7-8 月为房企传统供销淡季，土地市场供需两弱影响整体推盘规模，进而影响销售。 购房信心和需求的复苏需要政策系统性的解决方案，我们继续看好接下来的政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。随去年底今年初的集中供地的释放，9-12 月推盘量预计有所上升，推动销售小幅复苏。“金九银十”整体成色或不足，但推盘充裕的优质房企的结构性销售表现会相对突出。 投资建议：本轮周期与 2008.2014 年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科 A、金地集团、建发股份；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2022W36：受疫情影响新房销售面积同环比降幅扩大，“金九银十”或将成色不足》2022-09-12 2、《A 股房地产开发行业 2022 中报综述：营收业绩双双下滑，分化趋势愈发显著》2022-09-09 3、《房地产开发：2022W35：新房成交同比跌幅收窄，政策宽松环境延续扩散趋势》2022-09-04 -32%-16%0%16%2021-092022-012022-052022-09房地产开发沪深300 仅供内部参考，请勿外传 2022 年 09 月 14 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、101 城销售：受基数影响 8 月单月及累计销售金额同比小幅改善 ......................................................................... 4 1.1 新房销售：1-8 月销售金额累计同比-38.4%，单月同比-23.6%，均小幅改善................................................. 4 1.2 新房库存去化：库存维持稳定，去化周期环比小幅缩短 ............................................................................... 7 二、300 城宅地：8 月单月供应建面大幅下滑超五成，出让金由正转负至-2.6% .......................................................... 9 2.1 土地供应：8 月供应建面单月同比大幅下滑至-52.5% .................................................................................. 9 2.2 土拍市场：8 月宅地出让金单月同比由正转负至-2.6% .........................................................