城投如何纾困烂尾地产项目？

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 分析师：周岳 执业证书编号：S0740520100003 电话： 邮箱：zhouyue@r.qlzq.com.cn 联系人：赖逸儒 电话： 邮箱：laiyr@r.qlzq.com.cn [Table_Report] 相关报告 投资要点  2021 年以来，烂尾地产事件在各地频发，各地方政府压实属地责任，通过城投入场来纾困烂尾地产。本文梳理了城投平台纾困烂尾地产项目的模式以及案例供投资者参考。  根据城投资金投入的方式，我们将纾困模式分为三种类型，分别为纾困基金模式、承接项目模式以及兼并购项目模式。纾困基金模式指城投平台联合资产管理公司成立房地产纾困专项基金模式，其特点不在于完全解决房企存量债务问题，而是缓解房企流动资金压力，缓解房企当下资金紧缺的困境。承接项目模式指城投承接烂尾地产项目，具体为城投受托经营问题房企或向问题房企提供资金，完成烂尾项目的后续建设，并且可以通过销售剩余房屋或优质资产售卖的方式来保障城投提供资金的安全性。兼并购模式是指城投收并购烂尾项目，由城投直接收购问题房企存量优质资产。该模式下城投既可以与问题房企的风险实现脱钩，又能够提高资金回流的安全性，完成烂尾地产项目的续建，并且未来完工后地产项目的销售可能为城投公司实现盈利。  纾困专项基金模式中，主要分析郑州市地产纾困基金的设计机制和纾困方案，该基金采用母子基金运作方式，由郑州地产集团有限公司与河南资产管理有限公司联合设立郑州市地产纾困基金，再吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，帮助盘活地方房企资金，救助大量边缘房企。  承接项目模式中，我们梳理了 4 个案例。分别为河北联邦集团破产重整，石国投全资子公司市住建集团实施对河北联邦集团的托管并重启祥云国际项目、淮北云天臵业破产和解，淮北建投协助融资完成金色云天项目建设、云南锦圣房地产开发有限公司破产重整，西山区城投承担昆明锦城项目收尾工作以及宣城市恒乐臵业有限公司接受大唐公司委托，筹措资金完成北门危旧改造项目。从案例中我们归纳得出该模式下城投平台受托经营或仅提供资金缓解房企资金压力，保证问题房企完成后续建设。  兼并购项目模式中，我们分析了 3 个案例，依次为高新美业公司破产清算，梧州城投拍卖续建梧州地王广场项目、恒大地产遭遇严重债务危机，广州城投受让莲花足球场项目以及潍坊海纳房地产集团有限公司破产清算，潍坊市基础设施投资建设发展有限公司拍卖并完成交付潍美国际中心项目。梳理发现收并购是城投对涉险房企优质项目续建的一种渠道，城投直接拍卖获得烂尾项目并投资资金进行续建，再对未售卖的楼盘进行销售获得资金，有效解决了烂尾项目。  我们对潜在风险进行识别并进行分析，纾困基金模式存在社会资金出资不足导致房企破产且破产风险传导的潜在危机；承接项目模式中城投公司虽然并不承接问题房企的股权、债权问题，但问题房企的资金需要先保障债权人及购房者的利益，因此房企回款资金存在较大的不稳定性；兼并购项目模式下城投拍卖后续建后可能出现烂尾项目完工后销售情况不佳，不能实现资金回款的情况。  风险提示：1）城投口径判定存在一定主观性；2）公开信息披露不完整或不及时；3）政策变化超预期；4）房地产市场景气度变化。 城投如何纾困烂尾地产项目？ 证券研究报告/固定收益点评 2022 年 09 月 03 日 [Table_Industry] 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 固定收益点评 内容目录 一、纾困烂尾地产的三种模式 ............................................................................. - 3 - 二、纾困专项基金模式 ........................................................................................ - 4 - 三、承接项目模式 ............................................................................................... - 5 - 1、祥云国际重启 ......................................................................................... - 5 - 2、金色云天续建 ......................................................................................... - 6 - 3、昆明锦城收尾 ......................................................................................... - 7 - 4、北门危旧房改造 ..................................................................................... - 9 - 四、兼并购项目模式 ......................................................................................... - 10 - 1、梧州地王广场拍卖续建 ........................................................................ - 10 - 2、莲花足球场受让 ................................................................................... - 11 - 3、潍美国际拍卖交付 ................................................................................ - 13 - 五、城投纾困烂尾地产项目风险分析 ................................................................ - 14 - 六、总结 ............................................................................................................ - 14 - aYyUtMtOmNtPrRbRaObRnPpPoMoMkPnNwPfQqQtPbRpOpRxNtPpONZnPwP 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 固定收益点评 2021 年以来，烂尾地产事件在各地频发，各地方政府压实属地责任，通过城投入场来纾困烂尾地产。本文梳理了城投平台纾困烂尾地产项目的模式以及案例供投资者参考。 一、纾困