持续稳健经营，积极应对挑战

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2022年09月05日买 入保利发展（600048.SH）持续稳健经营，积极应对挑战核心观点公司研究·财报点评房地产·房地产开发证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001联系人：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn基础数据投资评级买入(维持)合理估值收盘价17.02 元总市值/流通市值203729/203729 百万元52 周最高价/最低价19.88/11.74 元近 3 个月日均成交额1512.18 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《保利发展（600048.SH）-精细管理，稳健发展》——2022-04-19《保利发展-600048-公司快评：销售表现优于可比公司，有望受益于行业新格局》 ——2022-02-11《保利发展-600048-2021 年三季报点评：销售业绩稳增，财务优势明显》 ——2021-10-31《保利地产-600048-2021 年中报点评：稳健发展，降本增效》 ——2021-08-24《保利地产-600048-重大事件快评：低位增持，传递信心》 ——2021-08-05归母净利润同增 5.1%，利润率下行。2022 上半年公司实现收入 1107.2 亿元，同比增长 23.1%；实现归母净利润 108.3 亿元，同比增长 5.1%。受行业整体下行和结算结构影响，上半年公司毛利率为 25.6%，较去年同期下降 7.0pct，与行业整体利润率下行趋势一致，上半年司净利率为 13.5%，同比下降 2.9pct。销售优于行业，保持投资定力。2022 年上半年公司实现销售额 2102.2 亿元，同比下降 26.3%；实现销售面积 1307.3 万平方米，同比下降 21.8%，虽然受市场下行影响销售规模出现下降，但表现仍优于行业平均水平。公司在核心城市贡献度提升，38 个核心城市销售贡献为 79%，同比提升 2pct；公司在 22 个城市销售排名第一，46 个城市排名前三。上半年公司拓展项目 37 个，新增容积率面积 412 万平方米，拓展金额 607 亿元，一二线城市、38 个核心城市拓展金额占比分别为 85%和 90%，分别同比提升 16、14pct，且资源全部位于市场有效边界内。财务表现优秀。截至 2022 上半年末，公司净负债率 64.1%，剔除应收账款后的资产负债率 66.5%，现金短债比 1.4，“三道红线”指标处于绿档。上半年公司实现回笼金额 1995 亿元，回笼率为 94.9%。截至 2022 上半年末，公司有息负债规模为 3635 亿元，综合融资成本约 4.32%，较去年末下降 14bp，继续保持业内领先优势。积极应对行业挑战。公司持续加强纵向联动机制，关键岗位下沉督导提升销售表现；强化数字化 营销能力，落地“云和+”在线销售平台；基于核心城市布局优势，开展跨区域、跨业态项目的联动营销。同时，公司全面强化合作项目风险管控，提前做好竣工交付预案，上半年合计交付规模 7.9 万套，同比增长 1%。风险提示：公司销售、结算进度不及预期，结算项目利润率不及预期。投资建议：公司作为经营稳健、信用优异的央企龙头，积极应对行业挑战，有望率先走出行业下行周期，进一步提升市场份额和行业地位。预计公司22-23 年的归母净利润分别为 288.6、299.8 亿元，对应最新股本的 EPS 为2.41、2.50 元，对应最新股价的 PE 为 7.1、6.8X，维持“买入”评级。盈利预测和财务指标202020212022E2023E2024E营业收入(百万元)243,208285,024320,652350,473381,314(+/-%)3.1%17.2%12.5%9.3%8.8%净利润(百万元)2894827388288602998231048(+/-%)3.5%-5.4%5.4%3.9%3.6%每股收益（元）2.422.292.412.502.59EBITMargin19.9%16.3%17.3%16.8%15.9%净资产收益率（ROE）16.1%14.0%13.4%12.7%12.0%市盈率（PE）7.07.47.16.86.6EV/EBITDA24.027.225.727.128.0市净率（PB）1.131.040.940.860.79资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2归母净利润同增 5.1%，利润率下行。2022 上半年公司实现收入 1107.2 亿元，同比增长 23.1%；实现归母净利润 108.3 亿元，同比增长 5.1%。受行业整体下行和结算结构影响，上半年公司毛利率为 25.6%，较去年同期下降 7.0pct，与行业整体利润率下行趋势一致，上半年司净利率为 13.5%，同比下降 2.9 pct。图1：公司营业收入及增速图2：公司归母净利润及增速资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理销售优于行业，保持投资定力。2022 年上半年公司实现销售额 2102.2 亿元，同比下降 26.3%；实现销售面积 1307.3 万平方米，同比下降 21.8%，虽然受市场下行影响销售规模出现下降，但表现仍优于行业平均水平。公司在核心城市贡献度提升，38 个核心城市销售贡献为 79%，同比提升 2pct；公司在 22 个城市销售排名第一，46 个城市排名前三。上半年公司拓展项目 37 个，新增容积率面积 412万平方米，拓展金额 607 亿元，一二线城市、38 个核心城市拓展金额占比分别为85%和 90%，分别同比提升 16、14pct，且资源全部位于市场有效边界内。图3：公司销售额及增速图4：公司销售面积及增速资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理财务表现优秀。截至 2022 上半年末，公司净负债率 64.1%，剔除应收账款后的资产负债率 66.5%，现金短债比 1.4，“三道红线”指标处于绿档。上半年公司实现回笼金额 1995 亿元，回笼率为 94.9%。截至 2022 上半年末，公司有息负债规模为 3635 亿元，综合融资成本约 4.32%，较去年末下降 14bp，继续保持业内领先优势。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3积极应对行业挑战。公司持续加强纵向联动机制，关键岗位下沉督导提升销售表现；强化数字化 营销能力，落地“云和+”在线销售平台；基于核心城市布局优势，开展跨区域、跨业态项目的联动营销。同时，公司全面强化合作项目风险管控，提前做好竣工交付预案，上半年合计交付规模 7.9 万套，同比增长 1%。风险提示：公司销售、结算进度不及预期，结算项目利润率不及预期。投资建议：公司作为经营稳健、信用优异的央企龙头，积极应对行业挑战，有望率先走出行业下行周期，进