拿地聚焦核心城市，销售排名逆势提升

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_StockInfo] 2022 年 08 月 31 日 证 券研究报告•2022 年 中报点评 持有 （ 首次） 当前价： 14.62 元 招商蛇口（001979） 房 地产 目标价： ——元（6 个月） 拿地聚焦核心城市，销售排名逆势提升 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：王颖婷 执业证号：S1250515090004 电话：023-67610701 邮箱：wyting@swsc.com.cn 联系人：池天惠 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 联系人：刘洋 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 总股本(亿股) 77.39 流通 A 股(亿股) 77.38 52 周内股价区间(元) 9.42-17.01 总市值(亿元) 1,131.46 总资产(亿元) 8,562.03 每股净资产(元) 10.67 相 关研究 [Table_Report] [Table_Summary]  盈利能力承压，低成本融资优势突出。公司 2022H1 营收达 575.6 亿元，同比增长 28.9%；实现归母净利润 18.9 亿元，同比下降 66.0%。2022 年上半年公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，营业收入同比增长，归母净利润同比下降原因在于：1）受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；2）上年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园 REIT 上市，产生税后收益 14.58亿元。利润率承压，2022H1 公司毛利率 18.6%，净利率 7.0%，均位于行业中游水平，下降的主要原因在于高价地结转。公司三道红线持续达标，多元融资渠道降成本。截至 2022年 6月 30日，公司剔除预收账款后的资产负债率为 62.4%，净负债率为 49.0%，现金短债比为 1.48，融资成本不断下降，维持行业低位，公司综合融资成本由2018 年的 4.9%降至 2022H1 的 4.1%。  销售规模稳步增长，排名逆势提升。受市场行情影响，2022年上半年重点房企销售金额同比增速均有下降，2022H1公司签约销售面积 487.5万㎡，同比减少36.7%，实现签约销售金额 1188亿元，同比下降 32.9%。根据克尔瑞与统计局数据，2018-2022H1 公司销售排名与市场占有率逐年递增，克尔瑞销售排名由2018 年的第 12名，上升至 2022H1的第 6名，市场占有率由 2018年的 1.1%上升至 2022H1年的 1.8%，均呈现逆势提升。城市深耕成效显著，上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明、南通、徐州、烟台、绍兴、中山、无锡、太仓共 14 个城市进入当地流量销售金额排名前十。  拿地深耕核心城市，土储资源丰厚。2022年 1-6 月，公司累计获取土地 27宗，新增计容建面 419.9 万平方米，权益面积 264.5 万平方米。根据克尔瑞数据，2022 年 1-7月公司新增土地货值 991亿元，排名由 2018年第 14位提升至第 6位。拿地聚焦一线城市和长三角地区。从城市能级来看，2022年上半年二线城市拿地占比 60.7%，一线城市拿地投入占比提升至 16.0%。从区域分布来看，长三角占比近半数，京津冀投入占比由 2021年的 4.2%提升至 2022H1的 7.9%。  盈利预测与投资建议。预计 2022-2024 年公司归母净利润复合增速为 3.02%。考虑公司销售表现较为稳健，土储充足且结构优质，首次覆盖给予“持有”评级。  风险提示：竣工交付不及预期、销售及回款不及预期、政策调控风险。 [Table_MainProfit] 指标/年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 160643.41 174169.46 191610.34 209309.20 增长率 23.93% 8.42% 10.01% 9.24% 归属母公司净利润（百万元） 10372.25 9611.54 10518.54 11339.16 增长率 -15.35% -7.33% 9.44% 7.80% 每股收益 EPS（元） 1.34 1.24 1.36 1.47 净资产收益率 ROE 5.49% 4.94% 5.20% 5.38% PE 11 11.8 10.8 10.0 PB 0.41 0.40 0.39 0.37 数据来源：Wind，西南证券 -21%-2%17%36%55%74%21/821/1021/1222/222/422/6招商蛇口 沪深300 44599 招 商蛇口（001979） 2022 年 中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 目 录 1 盈利能力承压，低成本融资优势突出.................................................................................................................................................... 1 2 销售规模稳步增长，排名逆势提升 ........................................................................................................................................................ 3 3 拿地深耕核心城市，土储资源丰厚 ........................................................................................................................................................ 4 4 盈利预测与估值 ............................................................................................................................................................................................ 5 4.1 盈利预测...............................................................................................................................................................