地产天天见（第32期）：由人口迁移带来的新增住房需求有多少？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 9 月 1 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 31 期）：由家庭人数的增加带来的新增住房需求有多少？》 《地产天天见（第 30 期）：我国由结婚带来的新增住房需求有多少？》 《地产天天见（第 29 期）：房企高周转是否走到了尽头？》 《地产天天见（第 28 期）：房地产投资下滑对 GDP 的影响有多少？》 《地产天天见（第 27 期）：房企中报业绩集体下滑或亏损的原因何在？》 《地产天天见（第 26 期）：我国人均住房面积还有多少提升空间？还能带来多少增量住房需求？》 《地产天天见（第 25 期）：当前高企的失业率将会如何影响房地产市场？》 《地产天天见（第 24 期）：中债信用增进对民营房企利好几多？》 《地产天天见（第 23 期）：二批集中土拍热度回暖了吗？》 《地产天天见（第 22 期）：中国人口增长的拐点出现了吗？》 《地产天天见（第 21 期）：我国生育率为什么会走低？》 《地产天天见《第 20 期》：中国进入老龄社会了吗？》 《中国的真实住房需求还有多少？（2022 版）》20220803 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索—暴雷房企区域性研究系列之闽系篇》20220519 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 32 期） 由人口迁移带来的新增住房需求有多少？ 【每日一问】 从结构来看，人口迁移也会对住房需求产生影响，城镇常住人口净流入较多的城市往往能催生更多的新增住房需求。 1）我们可以明显看到，一线城市人口增长在近几年明显放缓。2021 年北京城镇常住人口下降 0.3 万人，上海增加 2.3 万人，广州增加 11.1 万人，深圳增加 4.8 万人。根据城市总体规划，四个一线城市常住人口上限合计 8700 万人，总体常住人口“余额”仅为372.75 万人，其中上海离 2500 万的常住人口上限仅剩 10.57 万人的“余额”。在人口总量的控制上，一线城市，尤其是北京和上海早已有所行动，落户自由度最低。我们认为，城市人口规模和城市经济有规模递减效应，城市达到增长边际时，人口增加对城市效率的改善微乎其微。对一线城市来说，人口的规模是发展的根基，人口的质量与结构是发展的关键。控制人口流入的同时，一线城市也在放开人才落户门槛，通过调整落户政策吸引中高端人才流入，将进一步优化人口结构，实现城市的可持续发展。一线城市正在将人口红利转为人才红利，进入平缓增长和结构优化并行的时代。 2）二线城市中，武汉、成都、重庆、西安、杭州城镇常住人口净流入较多，我们认为二线城市仍处于人口增量的竞争阶段，在中国人口发展转入存量阶段，各城市如何从“存量池”中吸引增量，决定着未来的城市竞争格局。过去一线城市曾凭借产业优势，吸引了大量的人口，而近两年人们开始“逃离”一线城市，离家乡更近、人文环境类似的省会城市成为了更优的选择，部分中西部省会城市的吸引力也明显提高，人口增量出现了稳步增长。武汉后疫情时代经济复苏，连续两年新增城镇常住人口超过 100 万；西安、郑州近两年的增量也较大；随着成渝城市群的发展，成都与重庆的人口吸引力也明显提升；拥有较多资源的杭州也形成了强劲的人口吸引力。2021 年二线城市城镇常住人口净流入均值为 30.7 万人/城，其中武汉、成都、重庆净流入较多，分别净流入105、72、30 万人。（计算方式：T 年城镇常住人口净流入=T 年城镇化率*T 年常住人口-（T-1）年城镇化率*（T-1）常住人口） 从人口迁移的角度来看，平均一线单个城市每年新增住房需求为 268 万平，二线单个城市为 1004 万平。我们根据每个城市新增城镇常住人口*人均住房面积计算得到各城市新增住房需求。一线城市中，北京、广州平均每年新增住房需求相对较高，均超过 350万平；二线城市中重庆、武汉、杭州、西安相对较高，均超过 1300 万平。三四线城市中，金华、芜湖平均每年新增住房需求超过 350 万平。 【今日收评】 从大盘表现来看，今日（9 月 1 日）申万房地产板块上涨 1.22%，相对沪深 300 收益率为 2.08%；恒生地产板块下跌 0.29%，相对恒生指数收益率为 1.50%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为 2.02%、2.05%、1.33%。销售降幅改善、政策持续放松表态带动板块上涨。一方面，根据克而瑞数据，8 月百强房企实现全口径销售额 6023 亿元，环比基本持平，同比降幅收窄 5.4 个百分点至 34.1%，不过累计来看，百强房企 1-8 月销售金额的同比降幅仍保持在 47.6%的较高水平，行业整体信心尚处在低位，销售处于筑底阶段。另一方面，昨日国常会再度表态，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。我们认为需求端政策放松力度有望进一步加强。 从个股表现来看，主流 A 股房企今日涨跌幅均值为 1.02%，排名前三是滨江集团、阳光城、中南建设，涨跌幅分别为 4.63%、1.86%、1.51%。主流内房股今日涨跌幅均值为 1.14%，排名前三是中国金茂、美的臵业、建发国际，涨跌幅分别为 7.23%、3.09%、1.65%，均为优质民企和稳健央国企龙头，其中在昨晚克而瑞公布的 8 月销售榜单中，中国金茂、建发国际单月销售额增速转正。 2022 年 9 月 1 日 地产天天见（第 32 期） 2 附录： 【每日一问】 图表 1. 一线城市中，2021 年北京/上海/广州/深圳城镇常住人口净流入值分别为 0、2、11、5 万人 -2002040608010012014016018020022020112012201320142015201620172018201920202021一线城市城镇常住人口净流入（万人）北京上海广州深圳 资料来源：各地统计局，万得，中银证券 图表 2. 二线城市中，2021 年武汉、成都、重庆人口流入较多，人口净流入 105、72、30 万人 -2020601001401802202603003403802015201620172018201920202021二线城市城镇常住人口净流入（万人）成都